Chinese State Owned Developers Rescue Local Governments! - YouTube

مرحبًا بكم من جديد ، مجرد مقطع فيديو سريع اليوم عن سوق العقارات الصيني

وتداعيات انهيار Evergrande ، حيث سنلقي نظرة على ما يجري في مزادات الأراضي

الصينية خلال الأشهر القليلة الماضية وكيف يؤثر ذلك على عائدات الحكومة المحلية.

دفعت الحكومات الصينية في العام الماضي أو نحو ذلك لتقليل النفوذ عبر

قطاع العقارات في الصين وزيادة القدرة على تحمل التكاليف ، إلى دفع إيفرجراند والمطورين الصينيين

الآخرين في القطاع الخاص إلى حافة الإفلاس ، وقد غطيت هذه القصة على نطاق واسع

هنا في بلدي. قناة.

تشير التقديرات إلى أن تطوير العقارات في الصين يشكل حوالي ثلث إجمالي الناتج

الاقتصادي في البلاد.

الآن ، إحدى المشكلات العديدة التي يسببها التباطؤ السريع في قطاع العقارات هي أن

أكبر مصدر للدخل للحكومات المحلية في الصين هو الأموال التي تجمعها عندما

تبيع أرضًا بالمزاد العلني من أجل التنمية ، والحق في تطوير هذه الأرض كان عادةً

تم شراؤها من قبل مطوري العقارات الخاصة مثل Evergrande.

في الصين ، تاريخ ملكية المنازل الخاصة قصير جدًا.

عندما تولى ماو السلطة في عام 1949 ، استولت الدولة على جميع الممتلكات الخاصة واستمرت الدولة

في امتلاك جميع الممتلكات حتى الثمانينيات ، عندما بدأ دنغ شياو بينغ في تجربة

الملكية الخاصة في مدن مختارة.

منذ ذلك الحين ، ارتفعت أسعار العقارات الصينية بشكل كبير ، بحيث أصبح لدى الصين اليوم بعض

من أغلى العقارات في العالم مقارنة بالدخل.

في بعض المدن الصينية ، يكلف متوسط ​​المنزل أكثر من خمسة وعشرين عامًا من متوسط دخل

الأسرة ، مقارنة بثماني سنوات من متوسط ​​دخل الأسرة في مدينة نيويورك.

أدى ازدهار العقارات إلى توسيع فجوة الثروة في البلاد وترك الكثير من الناس ، ولا سيما

الشباب ، في العراء.

تحدث القادة الصينيون منذ فترة طويلة عن الحد من المضاربات العقارية ، ولكن

لم يتم فعل الكثير ، حيث شكلت التنمية العقارية مثل هذا الجزء الضخم من الناتج المحلي الإجمالي الصيني.

الآن ، وسط جهد واسع من قبل الرئيس شي جين بينغ للترويج لما يسميه "الرخاء المشترك" ،

نرى بكين تخطو بثبات على الفرامل.

في الصين ، لا تزال الحكومة مملوكة لجميع الأراضي ، ولكن يتم تأجيرها لمن يرغبون في تطوير

الأرض.

عندما "يشتري" المواطنون منازل من المطورين ، فإنهم يتولون بشكل أساسي عقد إيجار

الأرض ، والذي يستمر 70 عامًا بالنسبة للعقارات السكنية.

إذا تم منح عقد الإيجار للمطورين قبل 15 عامًا ولكن تم تطوير الأرض مؤخرًا فقط ،

فقد يتبقى لمشتري المنازل 55 عامًا فقط في المنزل.

كان هناك عدد قليل جدًا من الاختبارات حول الشكل الذي قد يبدو عليه انتهاء عقود الإيجار في الصين

، لأن هذا النهج جديد تمامًا.

في عام 2002 ، انتهت صلاحية بعض عقود إيجار الأراضي لمدة 20 عامًا في Shenzhen ، وكان على أصحاب العقارات هناك

دفع 35 ٪ من القيمة المقدرة للممتلكات لتمديد عقد الإيجار لمدة 40 عامًا.

أولئك غير الراغبين في الدفع واجهوا خسارة الممتلكات مع التكلفة المستهلكة فقط لأي تطوير

على قطعة الأرض كتعويض.

من السهل النظر إلى سوق العقارات المنهارة في الصين من خلال نظرة ناقدة وإلقاء

اللوم على القيادة الحالية ، وربما تجادل بأنه ينبغي عليهم القيام بشيء ما لتحقيق الاستقرار في

الأسعار ، لكن المشكلة الحقيقية هي الفقاعة ، التي كانت تتضخم بشكل سريع لآخر مرة.

عشرين سنة أو أكثر.

حاولت الحكومة إبطاء الأمور في الماضي ، لكن لم تكن هناك أبدًا

الإرادة السياسية للضغط على المكابح ، لذا تضخمت الفقاعة وتضخمت بناءً

على المزيد والمزيد من النفوذ.

لا أستطيع التفكير في مثال على فقاعة في تاريخ السوق تقلصت ببطء ، في

معظم هذه المواقف ، إما أن ترتفع الأسعار بسرعة أو تنخفض بسرعة عندما يفقد الناس الثقة.

تتحدث الحكومات في جميع أنحاء العالم عن مشكلة القدرة على تحمل تكاليف الإسكان ، ولكن من

النادر جدًا رؤية أي شيء يتم القيام به حيال ذلك ، حيث يصوت أصحاب المنازل ، ويعرف

معظم السياسيين أنه سيتم التصويت عليهم بسرعة خارج مناصبهم إذا انخفضت أسعار المساكن تحت إشرافهم ،

ولكن هناك عدد قليل من الأماكن في العالم حيث خرجت المضاربة العقارية عن

السيطرة كما هو الحال في الصين.

إن سحق شركات تطوير العقارات الكبيرة المملوكة للقطاع الخاص أو القيام بأي شيء لزيادة

القدرة على تحمل تكاليف العقارات في الصين له هذا التأثير الضار لخفض

إيرادات الحكومة المحلية كما ذكرت سابقًا.

فكلما قلت قيمة الأرض ، قلت الإيرادات التي تجنيها الحكومات المحلية من خلال بيع

عقود الإيجار للمطورين ، لذلك يعد هذا موازنة صعبة لبكين.

في الصين ، بينما توجد ضريبة سنوية على العقارات التجارية ، لا توجد بشكل عام (مع

استثناءات قليلة) ضريبة سنوية على العقارات السكنية ، وهذا يعني أنه يجب على الحكومات المحلية

تمويل نفسها من خلال مبيعات تأجير الأراضي.

كانت هناك بعض تجارب الضرائب العقارية في الصين ويبدو أن الحكومة الصينية

تحب فكرة أن مثل هذه الضرائب ستقلل من حافز الناس على شراء المنازل

وتركها فارغة كاستثمارات.

قد تساعد مثل هذه الضريبة على المدى الطويل الحكومات المحلية على كسر اعتمادها على مبيعات الأراضي ،

ولكن من الواضح أن تجارب ضريبة الممتلكات هذه مثيرة للجدل - بالطريقة التي تكون بها

الضرائب الجديدة دائمًا.

وإذا فكرت في الأمر ، إذا كنت تدفع خمسة وعشرين ضعف دخل أسرتك السنوي ،

لشراء منزل ، على أرض لا تملكها حتى ، وبعد ذلك لديك ضريبة عقارية يتم فرضها

على هذا ، يصبح الأمر كله أكثر قليلا.

أكبر مشكلة تواجه الحكومات المحلية في تمويل نفسها من خلال ضريبة الممتلكات

هي أنه حتى لو تم تطبيق هذه الضرائب على الصعيد الوطني ، فإن الإيرادات التي تم جمعها ستصل فقط

إلى خمس تريليون دولار سنويًا التي تجلبها مبيعات الأراضي حاليًا إلى الحكومات المحلية.

لذا ، بطريقة أو بأخرى ، قد تتعرض الحكومات المحلية في الصين للضغط قليلاً

للمضي قدمًا.

حسنًا ، ما الذي تفعله بكين لمعالجة هذه المشاكل؟

حسنًا ، ما نراه الآن ، هو أن المطورين المملوكين للدولة الصينية يتدخلون ليحلوا

محل القطاع الخاص لشراء الأراضي في مزادات الأراضي ، والتي ستوفر

إيرادات للحكومات المحلية.

على مدى الأشهر الثلاثة الماضية ، اشترى مطورو الدولة ثلاثة أرباع الأراضي

السكنية المباعة في مزادات في 22 مدينة كبيرة من حيث القيمة ، وفقًا لتحليل فاينانشيال تايمز

للسجلات العامة.

لقد اشتروا في السابق حوالي 45 في المائة فقط من قطع الأراضي المباعة في المزادات.

إذن ، هذه زيادة كبيرة في النشاط.

لكن هل هذا كاف؟

حسنًا ، ليس حقًا ، كما حدث منذ سبتمبر ، فشل ما يقرب من ثلث جميع المزادات ، مع

عدم وجود مزايدين مستعدين لدفع الحد الأدنى للسعر.

في السابق كان معدل فشل المزاد 6.5 في المائة.

إذن ما نراه هنا حقًا هو اختفاء تام لمقدمي العطاءات من القطاع الخاص في

مزادات الأراضي ، وفشل الكثير من مزادات الأراضي تمامًا.

في بكين ، التي كانت تاريخياً سوق مزادات ساخنة ، فشلت 60٪ من قطع الأراضي المعروضة

في المزاد الأخير في أكتوبر في جذب أي مزايدين على الإطلاق.

هذا تناقض صارخ مع المزادات منذ عام ونصف العام - قبل

التدخلات الحكومية - حيث بيعت الأرض في بعض المزادات مقابل 130 في المائة فوق السعر

المطلوب .

لقد كان هناك تحول من سوق العقارات الملتهب إلى سوق شبه ميتة ، حيث

المشترون الوحيدون هم الشركات المملوكة للدولة.

بينما خففت الحكومة الصينية بعض السياسات لتخفيف الضغط على قطاع العقارات

في الصين ، لم تظهر أي علامة على التراجع عن "الخطوط الحمراء الثلاثة" الصارمة التي

تحد من النفوذ بين مطوري العقارات ودفعت إيفرجراند وعدد قليل من المطورين الآخرين

إلى حافة الهاوية الإفلاس.

نشر البنك المركزي الصيني مؤخرًا بيانات تظهر زيادة قوية على أساس سنوي

في إقراض الرهن العقاري في أكتوبر ، ويبدو أن النهج الحالي للحكومات لتحقيق الاستقرار

في سوق العقارات هو زيادة الإقراض العقاري ، لكن هذا لا يكفي لتحريك

الأمور .

ليس من الواضح حقًا ما يمكن القيام به في هذه المرحلة ، فمن الواضح أن انهيار الممتلكات

ليس جيدًا للاقتصاد الصيني ، لكن أي تدخل لمنع حدوث ذلك الآن

يدفعه إلى تاريخ مستقبلي.

يركز مطورو القطاع الخاص الصيني الذين كانوا مزايدين نشطين في المزادات قبل عام بشكل

كامل الآن على تقليل نفوذهم للامتثال لسياسة الخطوط الحمراء الثلاثة

، وبالتالي من غير المرجح أن يعودوا إلى المزادات على الأرض في أي وقت قريب.

- إنهم يأملون فقط في النجاة من الانكماش.

إذن ، من هي هذه الشركات المملوكة للدولة التي تتدخل الآن في مزادات الأراضي؟

حسنًا ، العديد منها يعرف باسم مركبات تمويل الحكومة المحلية (أو LGFVs).

هذه هي الشركات المملوكة للدولة ذات الاستدانة العالية ، والتي تركز تقليديًا على

مشاريع البنية التحتية بدلاً من العقارات السكنية.

شكلت LGFVs حوالي ثلث مشتريات الأراضي من حيث القيمة في المزادات منذ

سبتمبر ، مقارنة بما يزيد قليلاً عن 10 في المائة في وقت سابق من العام.

تعتمد العديد من المدن والمقاطعات الصينية على LGFVs لجمع رأس المال نيابة عنها

للالتفاف حول القيود الرسمية على ممارسة النفوذ.

قبل الأزمة العقارية ، شكل اقتراض LGFV ما يقرب من نصف قروض الأعمال الجديدة في الصين

وثلث إصدار سندات الشركات ، وفقًا للبيانات الرسمية.

كمجموعة كانوا أكبر منفق في الصين على مشاريع البناء قبل

الانهيار العقاري ، والآن يبدو أنهم هم المشترون الوحيدون المتبقيون.

كانت هذه الشركات المملوكة للدولة تكافح من أجل جمع الأموال العام الماضي بعد سلسلة من

التخلف عن السداد من قبل مجموعات مملوكة للدولة مثل Yongcheng للفحم والكهرباء هزت

أسواق الائتمان في البلاد في نوفمبر 2020.

وأدت حالات التخلف عن السداد في العام الماضي في الشركات المملوكة للدولة إلى تحطيم تصور طويل الأمد بين

المستثمرون أن السلطات في الصين ستتدخل دائمًا لإنقاذ المجموعات المملوكة للدولة

المعرضة للخطر ماليًا .

يتعلق هذا إلى حد ما بوضع Evergrande ، حيث يدرك المستثمرون في الصين أن

بعض الاستثمارات التي يعتقدون أنها كانت مدعومة من الحكومة ليست كذلك.

كانت LGFV الصينية تعاني من أزمة ائتمانية خاصة بها هذا الوقت من العام الماضي ، لذلك من

المثير للاهتمام بعض الشيء أن نراهم يتدخلون كمشترين للأراضي ، ويقدمون النقد

للحكومات المحلية المتعثرة .

إذا نظرنا إلى LGFVs على أنها شركات مملوكة للدولة شديدة المديونية تستخدمها المدن والحكومات المحلية

للالتفاف حول القيود الرسمية على ممارسة نفوذ إضافي ، فقد يُنظر إلى حقيقة أن هؤلاء

هم المشترون الوحيدون في مزادات تأجير الأراضي ، على أنها حكومات محلية تأخذ

الأموال من جيب ووضعه في آخر.

لقد شهد المستثمرون الأجانب الذين يستثمرون في الصين نجاحًا كبيرًا

في مواجهة الصين للعديد من الصعوبات في الماضي.

لكن الصين في عهد شي قد لا تكون النسخة الأكثر رأسمالية للصين التي اعتادوا عليها.

يبدو أن الهدف من حملة الرخاء المشتركة التي يشنها شي في الصين هو إعادة التوازن إلى مستويات الدخل

في البلاد من خلال التحويلات من الأغنياء إلى أولئك الذين ليسوا كذلك.

هناك الكثير مما يمكن قوله عن التدمير الإبداعي المتمثل في السماح للشركات

المتضخمة وذات المديونية المفرطة بالفشل ، ولكن يبدو أن شي يعتبر جميع الشركات الصينية أدوات

لدولة الحزب الواحد.

قد لا يتم استبدال الشركات الفاشلة بشركات أكثر كفاءة وأفضل إدارة

كما تأمل ، ولكن بدلاً من ذلك مع الشركات المملوكة للدولة ذات المديونية العالية ، والتي تقوم باستثمارات

لا تستند إلى عائدها المتوقع ولكن لأسباب سياسية.

من السابق لأوانه معرفة ذلك الآن ، لكن يجب على المستثمرين أن يسألوا أنفسهم ما إذا كان شي يضع

نسخة محدثة من حزب ماو.

إذا كان الأمر كذلك ، فسيحتاج المستثمرون إلى توخي الحذر الشديد.

إذا استمتعت بهذا الفيديو ، يجب أن تشاهده بعد ذلك.

اراك مرة اخرى قريبا ، مع السلامة.