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投资房地产 如何省税 合理避税：1031交换 (1031 Exchange)是什么？它能帮你省多少税？有什么适用条件和注意事项？ - YouTube
Channel: 小夏和老麦
[0]
<font color="#FEF501">Hello 大家好我是老麦 欢迎大家回到我们的频道</font>
[3]
<font color="#FEF501">今天我来跟大家说一个</font>
[5]
<font color="#FEF501">专业的房地产投资者都非常喜欢用的</font>
[9]
<font color="#FEF501">而且是很强大的</font>
[10]
<font color="#FEF501">一个延迟交税的策略</font>
[13]
<font color="#FEF501">就是1031交易 英文的叫做1031Exchange</font>
[18]
<font color="#FEF501">今天我会做一个比较初步的介绍</font>
[20]
<font color="#FEF501">包括什么是1031 Exchange</font>
[23]
<font color="#FEF501">如何操作都有哪些规矩等等</font>
[26]
<font color="#FEF501">这个1031那我们没有亲身的操作过</font>
[29]
<font color="#FEF501">但是我们之前买的一套投资房的时候 那个卖房子是个老大爷</font>
[35]
<font color="#FEF501">当时在Closing的时候</font>
[37]
<font color="#FEF501">除了平时我们要签的一些交易文件之外呢</font>
[40]
<font color="#FEF501">他还让我们额外签了一个相关的文件</font>
[43]
<font color="#FEF501">那个文件就是 1031 Exchange</font>
[46]
<font color="#FEF501">大意呢 就是让我们知道有这个知情权</font>
[50]
<font color="#FEF501">他们那买了这套房子的钱</font>
[52]
<font color="#FEF501">是要换到另外一套房子上去</font>
[55]
<font color="#FEF501">所以当时我们就留意了一下这个条款</font>
[58]
<font color="#FEF501">后来呢 自己也做一些研究</font>
[60]
<font color="#FEF501">那根据我们的研究发现 如果好好使用1031 Exchange的话</font>
[66]
<font color="#FEF501">对房地产的投资是非常有帮助的</font>
[69]
<font color="#FEF501">而且根据最近一些房地产投资报告所说吧</font>
[74]
<font color="#FEF501">由于现在房地产市场非常火爆</font>
[77]
<font color="#FEF501">2021年1031会更加的火爆</font>
[80]
<font color="#FEF501">那为什么会出现这种现象呢</font>
[83]
<font color="#FEF501">因为现在在美国很多的城市</font>
[85]
<font color="#FEF501">房地产的价格已经超过了</font>
[88]
<font color="#FEF501">2008年的那个泡沫水平</font>
[91]
<font color="#FEF501">所以呀如果现在大家想交易房地产 特别是在这种</font>
[96]
<font color="#FEF501">房价比较高的情况下</font>
[98]
<font color="#FEF501">那是使用1031 Exchange绝对是一个非常好的时机</font>
[102]
<font color="#FEF501">第一步 咱们先来了解一下什么是1031 Exchange</font>
[107]
<font color="#FEF501">基本上那就是说</font>
[108]
<font color="#FEF501">投资者用出售一套房子所获得的利润</font>
[113]
<font color="#FEF501">比如说我10年前买一套投资房花了10万美元</font>
[117]
<font color="#FEF501">现在20万美元卖出</font>
[119]
<font color="#FEF501">那卖出的利润本身是应该缴税的</font>
[123]
<font color="#FEF501">但是 我用这笔钱来购买了另外一套 同类型的房地产</font>
[129]
<font color="#FEF501">那1031交易就允许投资者推迟</font>
[133]
<font color="#FEF501">就是获利的部分的所得税</font>
[136]
<font color="#FEF501">也就是deferred capital gain tax</font>
[139]
<font color="#FEF501">那咱们直接来看这张图</font>
[141]
<font color="#FEF501">如果我们投资一个大型的房地产项目</font>
[144]
<font color="#FEF501">比如说咱们花了800万美元</font>
[146]
<font color="#FEF501">那这是本金 它的征税标准 也就是tax basis 是500万</font>
[151]
<font color="#FEF501">之后啊我们又以1000万卖掉了这个项目</font>
[154]
<font color="#FEF501">那实际上我们应该付的联邦税的部分是1.2个 Million</font>
[160]
<font color="#FEF501">因为咱们通过买卖地产产生为利润吗</font>
[163]
<font color="#FEF501">就像左边这个黑色的表格所显示</font>
[166]
<font color="#FEF501">但是 国税法1031条却允许投资者进行再次投资</font>
[172]
<font color="#FEF501">如果投入的是相同类型的地产项目呢</font>
[176]
<font color="#FEF501">则一分钱的联邦税都不需要交 那就是右边这个蓝色的表格</font>
[182]
<font color="#FEF501">这么看大家是不是就觉得清楚多了</font>
[185]
<font color="#FEF501">那对于像我们一样对Flip房子感兴趣的朋友们呢</font>
[189]
<font color="#FEF501">那那如果好好利用1031 Exchange其实是有很多益处的</font>
[193]
<font color="#FEF501">我本人作为一个小小投资者能想到的</font>
[196]
<font color="#FEF501">就包括很多点啊 其中一点就包括</font>
[199]
<font color="#FEF501">可以通过(1031)将高维护性的资产转换成低维护性的资产</font>
[204]
<font color="#FEF501">从而改变投资策略 而这个过程却不会产生巨大的税收负担</font>
[211]
<font color="#FEF501">那咱们举个例子来说啊</font>
[213]
<font color="#FEF501">如果我现在有一套50万的房子在学校附近出租给学生</font>
[218]
<font color="#FEF501">但是我觉得维护学生租客真的是费时费力 而且学生又非常毁房子</font>
[224]
<font color="#FEF501">Turn over很高</font>
[225]
<font color="#FEF501">几乎每一年都要换一批人管理起来非常不方便</font>
[229]
<font color="#FEF501">这种啊 那就叫做维护性比较高的资产</font>
[234]
<font color="#FEF501">如果我这个时候把房子卖掉</font>
[237]
<font color="#FEF501">以同样的价格买了一套纽约长岛的两居室</font>
[241]
<font color="#FEF501">租给了一个家庭</font>
[242]
<font color="#FEF501">那首先 咱先说这个公寓的维护费用可比房子维护费低多了</font>
[247]
<font color="#FEF501">第二呢 就是租给比较靠谱的家庭</font>
[250]
<font color="#FEF501">很可能就是五年以上都不需要换租客</font>
[253]
<font color="#FEF501">对我来说啊 其实钱挣的是差不多的</font>
[257]
<font color="#FEF501">但是呢 租给一个家庭省时省力省心</font>
[261]
<font color="#FEF501">通过这种操作我可以把一个高维护性的投资资产</font>
[266]
<font color="#FEF501">转换成的低维护性的投资资产</font>
[268]
<font color="#FEF501">通过1031Exchange 在这个transaction中我不需要交一分钱的税</font>
[274]
<font color="#FEF501">OK 了解完了1031是什么以后呢 咱们再来看一看1031的主要规则</font>
[281]
<font color="#FEF501">那具体规则呢其实还是建议大家去找专业的</font>
[284]
<font color="#FEF501">房地产中介 律师 去咨询</font>
[288]
<font color="#FEF501">毕竟这种就是和税相关的条款吧</font>
[291]
<font color="#FEF501">都不会轻轻松松的办好</font>
[293]
<font color="#FEF501">那今天在这里呢 我就给大家挑几个比较基础的</font>
[297]
<font color="#FEF501">而且是必须满足的规则来做个例子</font>
[301]
<font color="#FEF501">在往下看之前的朋友们别忘了给我们点个赞支持我们一下</font>
[305]
<font color="#FEF501">如果还没有关注我们频道的朋友</font>
[308]
<font color="#FEF501">快点订阅我们的频道并点亮小铃铛吧</font>
[311]
<font color="#FEF501">规则一 就是同类资产</font>
[314]
<font color="#FEF501">那要想获得1031交易所拥有的这种资格呢</font>
[318]
<font color="#FEF501">出售和购买的资产呢 必须是同类的</font>
[323]
<font color="#FEF501">那同类财产这个定义其实很广泛啊</font>
[326]
<font color="#FEF501">这意味着原始属性和新的资产的属性必须拥有相同的性质</font>
[333]
<font color="#FEF501">那换句话说 你不能说</font>
[335]
<font color="#FEF501">将你的农业设备转换成公寓楼 因为他们并不是同类资产</font>
[340]
<font color="#FEF501">那就房地产而言呢</font>
[342]
<font color="#FEF501">Investment Property只能换Investment Property</font>
[346]
<font color="#FEF501">你不能把个人的房子通过1031的方式卖掉</font>
[350]
<font color="#FEF501">再买investment property</font>
[351]
<font color="#FEF501">那像我们之前所说的</font>
[354]
<font color="#FEF501">投资独栋房屋换成投资性的公寓</font>
[357]
<font color="#FEF501">或者把公寓换成多家庭的房屋 这个都是允许的</font>
[362]
<font color="#FEF501">还有一个基本规则就是原始资产和替代资产</font>
[367]
<font color="#FEF501">必须都在美国境内才能符合1031的规定</font>
[371]
<font color="#FEF501">那你不能说 我把美国的房子买了 然后我回国买套房</font>
[375]
<font color="#FEF501">这个是不能通过1031 exchange的</font>
[378]
<font color="#FEF501">规则2 仅限于投资和商业财产</font>
[382]
<font color="#FEF501">1031交易所适用的只限于</font>
[386]
<font color="#FEF501">投资和商业财产不适用于个人财产</font>
[389]
<font color="#FEF501">那咱们再来举个例子啊</font>
[391]
<font color="#FEF501">比如说你工作调动从加州搬到了纽约</font>
[395]
<font color="#FEF501">然后你说 我想把加州的自住房给卖了 然后买一套纽约的自住房</font>
[400]
<font color="#FEF501">这里面产生的利润数无法通过1031来规避的</font>
[404]
<font color="#FEF501">所以呀 很多人就会有这么一个操作</font>
[407]
<font color="#FEF501">首先 先把自己的房子从自住房变为投资房</font>
[412]
<font color="#FEF501">然后过两年之后就可以把它卖掉</font>
[415]
<font color="#FEF501">然后再在纽约买一套投资房</font>
[418]
<font color="#FEF501">这就是合理的使用了1031来进行避税</font>
[422]
<font color="#FEF501">这就是相当于绕过了自住房不能用1031的这个限制</font>
[427]
<font color="#FEF501">不过这里面又有一个花费 很多的花费 就是</font>
[431]
<font color="#FEF501">你把第一套房子从自住房变为投资房的这个动作</font>
[435]
<font color="#FEF501">是需要跟银行重新办理贷款的</font>
[440]
<font color="#FEF501">那也相当于是你做了一个re-finance</font>
[442]
<font color="#FEF501">那利率啊什么的都会进行变动</font>
[445]
<font color="#FEF501">而且重新贷款还需要手续等等等等</font>
[449]
<font color="#FEF501">那这也是一笔大家需要考虑进去的费用</font>
[452]
<font color="#FEF501">规则三 房子必须是更高或至少相等的价值</font>
[457]
<font color="#FEF501">那咱们举个例子来说啊</font>
[459]
<font color="#FEF501">如果你卖掉的旧房子 比如说你卖了100万</font>
[462]
<font color="#FEF501">你想买新房子的价格呢起码要100万或者是超过100万</font>
[467]
<font color="#FEF501">不可以说我买的新房子只有80万</font>
[470]
<font color="#FEF501">结果我不但省了税 还能白拿20万的cash 这个是不可以的</font>
[475]
<font color="#FEF501">另外一点的 就是不是非得要</font>
[478]
<font color="#FEF501">一换一 就是卖一套买一套 可以是一换多</font>
[482]
<font color="#FEF501">比如说纽约的房价比较贵 卖了一套可以去德州买好几套</font>
[488]
<font color="#FEF501">只要德州最好几套的总价加起来跟纽约的卖的房子价格持平</font>
[493]
<font color="#FEF501">或者是比纽约那套房子贵 就可以了</font>
[496]
<font color="#FEF501">所以呀我们看到有很多大城市的投资者</font>
[500]
<font color="#FEF501">选择退休的方式那就是把自己在大城市的投资房卖掉</font>
[505]
<font color="#FEF501">然后去便宜的地方 比如说中部啊什么的</font>
[508]
<font color="#FEF501">然后买一大堆价格都差不多的房子 然后用1031来避税</font>
[512]
<font color="#FEF501">这样呢 自己离开了大城市享受退休生活了</font>
[516]
<font color="#FEF501">把自己的资产的也就带走了 而且还不需要缴</font>
[519]
<font color="#FEF501">是不是还是挺聪明的</font>
[521]
<font color="#FEF501">规则四：需要中间人</font>
[523]
<font color="#FEF501">简单来说 虽然咱们说这1031的交易是一个资产的转换啊</font>
[529]
<font color="#FEF501">但是 1031却是一个三方交易 咱们来一起看这张图</font>
[535]
<font color="#FEF501">在1031交易的过程中 你需要一个称为“靠谱中介人”的中间人啊</font>
[542]
<font color="#FEF501">该中间人的从你出售财产中扣留现金</font>
[546]
<font color="#FEF501">并用这笔钱钱呢 为你购买代替的财产</font>
[551]
<font color="#FEF501">这并不是说你卖了房子以后这笔钱就给你了</font>
[554]
<font color="#FEF501">你可以拿着钱去看新房子</font>
[557]
<font color="#FEF501">这个过程你恨不得还能在股市中投资点钱 然后小赚一笔</font>
[562]
<font color="#FEF501">并不是这样的</font>
[563]
<font color="#FEF501">这个钱的就相当于存在了一个中间人的帐户</font>
[567]
<font color="#FEF501">那像纽约这种地方有的时候还需要有律师介入</font>
[571]
<font color="#FEF501">然后你挑好后面的房子之后 这个钱就从中间人的账户中划走</font>
[576]
<font color="#FEF501">这个流程必须全都走完 1031才能得以完成</font>
[581]
<font color="#FEF501">规则五 45天和180天</font>
[584]
<font color="#FEF501">那最后一个特点就是1031是有时效性的</font>
[588]
<font color="#FEF501">这里哪有两个关键的数字 45天和180天</font>
[592]
<font color="#FEF501">45天指的是 在45天之内 你必须identify下一个新的Property</font>
[599]
<font color="#FEF501">也就说45天之内 基本上你选好了 你准备再买的投资房</font>
[605]
<font color="#FEF501">那180天的意思呢就是</font>
[607]
<font color="#FEF501">180天之内必须要完成这笔交易</font>
[611]
<font color="#FEF501">那所以呀有很多准备使用1031的投资者</font>
[614]
<font color="#FEF501">其实很早就开始看房了啊</font>
[617]
<font color="#FEF501">然后有了中意的新房才把老房子挂上去卖掉</font>
[621]
<font color="#FEF501">总的来说呢 要想成功进行1031 Exchange</font>
[625]
<font color="#FEF501">必须要遵守很多的规则</font>
[628]
<font color="#FEF501">但是 合理利用税法知识呢 却可以帮助我们快速的积累财富</font>
[633]
<font color="#FEF501">财富尤其是房子涨价多的地区呢</font>
[636]
<font color="#FEF501">就会有越来越多的人使用1031 exchange</font>
[640]
<font color="#FEF501">因为啊你10年前20万买的房子 现在卖掉可能是60万</font>
[644]
<font color="#FEF501">那你缴税的话 你这40万的差价需要报税的</font>
[649]
<font color="#FEF501">但是呢 如果使用1031</font>
[651]
<font color="#FEF501">你就可以呀再换成两套新的投资房</font>
[654]
<font color="#FEF501">然后这两个新的投资房还能继续升值</font>
[657]
<font color="#FEF501">这有点像利滚利的那个意思了</font>
[660]
<font color="#FEF501">那希望今天我的分享对你有所帮助</font>
[663]
<font color="#FEF501">咱们也来一个点赞留言分享素质三连</font>
[666]
<font color="#FEF501">有什么具体的问题或者感想 欢迎大家在视频的下方给我留言</font>
[671]
<font color="#FEF501">那今天咱们就先聊到这里</font>
[674]
<font color="#FEF501">谢谢大家的观看咱们下期再见</font>
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