Price Ceilings: Rent Controls - YouTube

سننظر اليوم في تحديد الإيجارات وهو أحد التطبيقات التي تناولناها بالفعل

لأن تحديد الإيجارات هو ببساطة أحد أنواع الحد الأقصى للأسعار.

هيا بنا نتابع.

هذه هي قائمة بتأثيرات الحدود القصوى للأسعار التي رأيتها عدة مرات.

سوف أتحدث عن كل واحدة منها في سياق تحديد الإيجارات

فيما عدا خسارة مكاسب التجارة التي لا تتضمن أية معلومات جديدة.

لذا لن أتحدث عنها. ولكن، دعنا نتحدث عن البنود الأخرى.

حسناً. إن تحديد الإيجارات يخلق نقصاً في العرض. دعنا نرسم الرسم البياني المعتاد

ولكننا في هذه المرة سنضع كمية الشقق المعروضة للبيع على المحور الأفقي

أما السعر فسنضعه على المحور العمودي. هذا هو الطلب وهذا هو العرض.

الأمر الرئيسي الذي سنضيفه هنا هو أن عرض الشقق على المدى القصير

سيكون غير مرن تماماً. لماذا؟ حسناً، على المدى القصير ستكون الشقق متوفرة ببساطة.

فهي مبنية بالفعل ولا يوجد ما يُغيّر عرض الشقق كثيراً.

حسناً، هذا ليس صحيح تماماً. يمكنك أن تأخذ شقة على وشك الدخول في السوق

وتحولها إلى شقة في مجمع سكني.

قد تُغيّر بعض الاستخدامات أو قد تهدم إحدى الشقق مبكراً أو تفعل أمور مشابهة

ولكن بشكل أساسي، يكون العرض غير مرن نسبياً على المدى القصير.

إذاً، لدينا تحديداً للإيجارات. يعني ذلك أنه سيكون هناك نقص في العرض على المدى القصير

وهو هذه الكمية على الرسم البياني. لاحظ أن معظم النقص في العرض

ينتج عن زيادة الكمية المطلوبة عندما تصبح الإيجارات أقل من سعر توازن السوق

أي عند تخفيض الإيجارات. بينما ينتُج جزء صغير من نقص العرض

بسبب انخفاض الكمية المعروضة. ولكن على المدى الطويل

يصبح العرض أكثر مرونة بكثير من ذلك الذي على المدى القصير.

على المدى الطويل، يصبح نقص العرض أكثر سوءاً فما يحدث على المدى الطويل هو أنه يتم

بناء القليل من الشقق في حين تصبح الكثير من الشقق

متقادمة ومتداعية، وبالتالي تبدأ في الخروج من السوق ببطء. كما يتم تحويل بعض الشقق إلى مجمعات سكنية.

وبدلاً من بناء الشقق، سيبني الناس مرائب السيارات

سيبني الناس أنواعاً أخرى من المساكن وما إلى ذلك. إذاً، على المدى الطويل

يصبح نقص العرض الناتج عن تحديد الإيجارات أكثر سوءاً منه على المدى القصير.

هذا هو رسم بياني مثير للاهتمام من أونتاريو في كندا يظهر كيف أن تحديد الإيجارات

يخفض عدد الوحدات التي يتم بناؤها. إذاً، قبل حتى أن تجري المناقشات حول تحديد الإيجارات

كانت هناك حوالي 30 إلى 40 ألف وحدة جديدة يتم بناؤها كل عام في أونتاريو في كندا.

بعد فرض تحديد الإيجارات عام 1975 كانت هناك أقل من 10 آلاف وحدة جديدة

يتم بناؤها كل عام. لاحظ أيضاً أن عدد الوحدات التي يتم بناؤها

والتي قد تخضع لتحديد الإيجارات قد انخفض قبل حتى أن يتم فرض تحديد الإيجارات

وهذا أمر منطقي تماماً. لقد كانت الشقة تدفع لنفسها

لمدة 30 أو 40 عاماً. لقد كانت إحدى الأصول الدائمة والمعمرة.

فإذا سمعت اليوم أنه خلال عام أو عامين قد يتم تحديد الإيجارات، ستقول لنفسك

حسناً، أنا لا أريد أن أبني هذه الشقة. فهي لن تكون مربحة بعد الآن.

لقد كنت أتوقع إيجارات كثيرة طوال 30 أو 40 عاماً القادمة

ولكن هذا لن يحدث الآن. هذه الوحدة لن تكون مربحة ولم أعد أرغب في بنائها بعد الآن.

وهذا هو ما رأيناه بالضبط. لقد أدت مناقشة تحديد الإيجارات

إلى انخفاض عدد الشقق التي يتم بناؤها. بالمناسبة، لقد وضعنا أيضاً

عدد المساكن التي لم يتم تحديد إيجاراتها باللون الأحمر

والتي كان يجري بناؤها في ذلك الوقت. وكما ترى، لم يتغير عددها كثيراً

يوضح ذلك أن تحديد الإيجارات نفسه وليست عوامل أخرى في السوق

كحالة الاقتصاد مثلاً هو الذي يخفض عدد الشقق ذات الإيجارات المحددة

التي يتم بناؤها كل عام. إذا، هذا يوضح كيف أن تحديد الإيجارات

قد يخلق نقصاً في العرض. وكما هو الحال في أنواع تحديد الأسعار الأخرى

يؤدي تحديد الإيجارات إلى نفص في جودة المنتج. إذاً، يؤدي تحديد الإيجارات إلى انخفاض

العائد الذي يحققه أصحاب العقارات من تأجير الشقق مما يجعل المُلّاك يستجيبون

لهذا التحديد للأسعار عن طريق خفض التكلفة. وبالتالي يخفضون الصيانة

ويتباطؤون في إصلاح المصاعد.

كما لن يهتموا بجز الحشائش باستمرار. ففي نهاية الأمر، يمكنهم بيع نفس عدد الوحدات

التي كانوا يبيعونها من قبل. يمكنهم المحافظة على جميع وحداتهم مستأجرة بالسعر المحدد للإيجارات

حتى بعدما يخفضون تكاليف الصيانة والمرافق

ولا يضعون حمامات سباحة جديدة أو ملاعب جديدة وما إلى ذلك.

فهم ليسوا في سوق تنافسية كما كانوا سابقاً. فأمامهم الكثيرين ممن يريدون استئجار شققهم

بذلك السعر الأقل من سعر السوق لذا فهم لا يحتاجون لإنفاق الكثير من الأموال

على الصيانة والإصلاحات والمنافع الأخرى. ونظراً لأن أرباحهم تنخفض

فهم يحاولون خفض التكاليف قدر استطاعتهم. وبالفعل، عندما يكون تحديد الإيجارات

قوياً جداً، تتحول الأبنية ذات الشقق النافعة بسرعة

إلى عشوائيات، ومن عشوائيات إلى أبنية مهجورة.

لقد حدث ذلك في نيويورك، وفي باريس وفي مدن عديدة حول العالم

التي فرضت تحديد قوي للإيجارات. يخلق تحديد الإيجارات طوابير إهدار

وتكاليف بحث أخرى. لذا فإن العثور على شقة في نيويورك

عادة ما يستغرق وقتاً طويلاً كما أن عليك أن تنفق أموالاً طائلة للحصول على شقة بالإيجار المحدد.

في أحد الأمثلة الشهيرة، وهي إحدى حلقات سينفيلد يبحث جورج عن شقة

بالبحث في إعلانات النعي والإسراع إلى صاحب العقار كلما توفي أحد ما

ولديه شقة جميلة. وفي الواقع، تلك هي إحدى التقنيات

التي يتبعها قاطنو نيويورك للحصول على شقة بالإيجار المحدد.

أحد التأثيرات الأخرى لتحديد الإيجارات هو زيادة التمييز لأن تحديد الإيجارات

يخفض سعر التمييز. في السوق الحرة قد يلجأ صاحب العقارات إلى التمييز

ولكنه يدفع الثمن لأن الأمر يستغرق وقتاً أطول لتأجير شقته.

ولكن لأن تحديد الإيجارات يجعل الكمية المطلوبة تتجاوز الكمية المعروضة.

فإن هناك أناساً ينتظرون دورهم للحصول على شقة

أكثر من عدد الشقق نفسها. لذا، يمكن لأصحاب العقارات بكل سهولة أو بتكلفة قليلة

أن يختاروا من يؤجرون له شققهم. لذا، فإنه بالنسبة للأقليات أو الأشخاص الذين لديهم أطفال

أو لأولئك الذين لا يرغب أصحاب العقارات أن يؤجروا لهم الشقق

فإن تكلفة حصولهم على شقة ستكون أعلى من المتوسط.

أحد التأثيرات الأخرى لتحديد الإيجارات وهو تأثير شائع للغاية

هو دفع رشاوى للحصول على شقة بسعر الإيجار المحدد. والرشاوى هي غير قانونية بالطبع.

إنها غير قانونية، ولكن هناك بعض الطرق لتمويه تلك الرشوة. إحدى الطرق على سبيل المثال

هي دفع قيمة إضافية للشقة المفروشة. وكيف تبدو شقة مفروشة في نيويورك

التي تؤجر بالإيجار المحدد؟ إنها تبدو بهذا الشكل.

هذه هي شقة مفروشة. أظنك قد فهمت الفكرة. إنها طريقة لدفع رشوة في الخفاء.

كما هو حال أنواع تحديد الأسعار الأخرى يخلق تحديد الإيجارات

سوء توزيع للموارد حيث لا يتم تخصيص الشقق للمستأجرين

الذي يُقيّمونها بأعلى قيمة. فأنت مثلاً إذا حصلت على شقة في نيويورك بالإيجار المحدد

فإنك لن تتركها أبداً أبداً.

لذا، أنا أعرف بعض الناس الذين يحتفظون بشقة في نيويورك كمنزل للعطلات فقط.

فقط لفترة الصيف، فهم يذهبون هناك في المناسبات فقط. إنه لا يمثل قيمة كبيرة لهم

ولكن السعر منخفض للغاية بحيث أنه من المنطقي الاحتفاظ بالشقة.

إذا كان عليهم أن يدفعوا سعر السوق فإن المزايدين الأعلى قيمة

أي أولئك الذين يُقيّمون الشقة بالفعل سيزايدون على السعر وسيتم تخصيص البضائع لهم.

ولكن بدلاً من ذلك، لدينا هنا أناساً يستخدمون الشقة ويحتفظون بها للمناسبات فقط

بينما هناك آخرين لديهم أسر كبيرة محشورين في شقق

صغيرة عليهم للغاية. أحد الأمثلة التقليدية الأخرى

هو الأزواج المسنين الذين يمكثون في شقق كبيرة مستأجرة بالإيجار المحدد

حتى عندما يترك أبناؤهم المنزل. فليس من المنطقي بالنسبة لهم أن يتركوا منازلهم

لأنهم لا يدفعون السعر الكامل. إنهم لا يدفعون القيمة الفعلية. كما ترى، لدينا شققاً

يتم تخصيصها للأزواج المسنين الذي يُقيّمون الشقة بقيمة منخفضة

حتى في وجود أناس آخرين يُقيّمون نفس الشقة بقيمة أعلى

ولا يمكنهم العثور على شقة. لقد وجدت إحدى الدراسات أنه على سبيل المثال

هناك 21% من المستأجرين في نيويورك يعيشون في شقق ذات غرف أكثر أو أقل

من تلك التي كانوا سيختارونها إذا عاشوا في مدينة ليس فيها تحديداً للإيجارات.

إذاً، هناك سوء تخصيص للشقق. حسناً، هذا هو كل ما لدينا عن الحدود القصوى للأسعار.

في المرة القادمة، سننظر في الحدود الدنيا للأسعار أي السعر الذي تكون الأسعار الأقل منه غير قانونية.

إذا أردت اختبار نفسك، اضغط على أسئلة التمرين

أو إذا كنت مستعداً للمتابعة اضغط على "الفيديو التالي." Translated by Shaimaa Rakha with One Hour Translation