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【每月收息！】退休必備 股息貴族Realty Income Trust (REITS) | 淺談REITS該如何估值 (CC中文字幕） - YouTube
Channel: 90's生活投資頻道 - 史蒂夫&戴夫
[0]
有一家房地產信託基金，上市至今從未停止增加派息
[5]
股息更是每月派一次，在過去20多年股價更是跑贏大市
[11]
如果喜歡領股息又想享受股價成長的你，這一期視頻一定要看到最後喔
[18]
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[21]
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[28]
我們今天要分析的股票是Realty Income Corporation,，股票代號O
[33]
Realty Income成立於1969年，是一家房地產投資信託基金
[38]
就是我們經常聽到的REITs
[41]
主要在美國投資商業類型的不動產
[44]
Realty Income在1994年正式在紐交所上市，股票代號O
[49]
現時市值大約是兩百億美金
[52]
以現在的價格計算，股息率有4%以上
[55]
O現時擁有超過6500個物業，租客數目超過600，而且是來自50個不同的行業
[62]
大多數的租戶都是零售服務的提供商，例如7-11，Walmart，Walgreens等知名零售商
[70]
O的商業模式主要透過購買商業的房地產，然後與租客簽署長期租約來產生收入
[77]
一般簽署的租約年期為10-20年
[80]
O購買的物業大多數是屬於黃金地段，而且交通方便的獨立式建築物，具有很好的升值潛力
[88]
有一點很有趣的是，O與租客簽署的租約大多數是Triple Net Lease（NNN)，中文是三重淨租約
[96]
這一種租約的意思是要租客自己承擔不動產稅，保險費和所有日常維修保養費這三種主要的開支
[105]
而且簽署的年期一般都是比較長的
[108]
那這種租約有什麼好處呢？這邊岔開一下說一下吧
[113]
這種租約的模式對業主來說一般有三大好處
[119]
第一，是為業主帶來非常穩定的現金流
[123]
由於租戶的運營支出或資本開支可能會隨經濟或其他外在因素而發生變化
[130]
如果這些開支大幅增加，將會對業主帶來不可預測的額外開支
[135]
透過與租客簽署三重淨租約，業主便避免這些不可預測的開支
[141]
大大減低投資的風險，也能產生更穩定的現金流
[145]
第二，這種租約可以為業主提供很好的收入保障
[150]
三重淨租約一般的年期都是比較長的，例如10年到20年不等
[155]
因為租約的年期較長，所以業主便可以保證每月得到穩定的回報，更可以減低房產空置時收入損失的風險
[165]
第三，業主透過這種租約可以免除物業管理的責任
[170]
三重淨合約要求租客承擔一切的日常維修和管理責任，讓業主不用為物業管理而操心
[178]
從而可以更專注地為將來的投資做準備和研究
[183]
好了我們回歸正題，說一下O的一些數據，讓大家可以更全面的認識這一支與眾不同的REITs
[192]
首先，我覺得最值得跟大家分享的是O的股息政策
[197]
O是一隻非常特別的股票，他的股息並不是每一季度或年度派發的，而是每月派發的
[204]
對！你沒有聽錯，他們的股息是每月派發的
[208]
在他們公司的Logo上也非常明確了強調了這一點
[212]
O是一家每月派股息的公司，只要買進的話就會每個月給你發股息，就是像每個月發工資的感覺
[220]
除此之外，O的派息記錄從成立至今就從沒有停止過
[225]
至今已經連續派息超過51年
[228]
而且從1994年上市至今仍然是每年增加派息的金額
[233]
現在股息金額的年復合增長率為4.5%，意思是每年的股息金額平均會增加4.5%
[241]
假如你今年收到的股息是一塊，下一年就會平均增加4.5%到1.045塊
[248]
最可怕的是，不管是08年的金融海嘯又或是今年的新冠肺炎
[253]
O都沒有停止過股息派發，而且還增加了派股息的金額
[258]
這一點真的讓我很驚訝
[260]
長遠下來股息以每年4.5%的速度增長，大概在16年後股息就能翻倍
[268]
作為一個普通投資者，我們通常都會有一種固有的概念是一支股息不錯的股票通常成長都會比較慢
[276]
甚至可能會跑輸大盤
[278]
但O卻正正是一個反面的例子
[280]
下面的這張圖顯示了O跟標普500指數，道瓊斯指數跟納斯達克指數過去26年的對比
[289]
藍色線代表O，黑色線代表納斯達克指數，綠色線是道瓊斯指數，灰色則是標普500指數
[297]
從這種圖中可以清楚看到O的升幅從大概01年開始就一直跑贏大市，沒有任何一年是落後於任何一個指數的
[308]
26年下來年復合增長率更是高達15.3%
[312]
作為一隻有不錯股息派發的股票來說，股價還能夠長時間跑贏大市，我看到這個資料的時候就完全被震撼到了
[321]
作為業主或是房產的投資者，一般最害怕的情況就是物業沒人租又或者租客不交租金
[329]
因為O本質就是就是業主，所以在看REITs的股票時，一定要留意相關的數據
[336]
為了研究O在這方面的情況，我就去查看了一下O的總體租用率數據
[341]
截至今年6月底，整體的租用率高達98.5%，而歷史平均租用率也未曾低於96.6%
[350]
所以O的租用率表現還是非常好的
[354]
至於租客有否欠租的問題，在正常的情況下，O基本上是可以把全部租金收回來的
[360]
但今年受疫情的影響，四月到六月的租金收取率只有不到90%
[367]
不過跟同業的購物中心和獨立零售商的租金收取率相比，O的情況已經是算很不錯了
[375]
而且七月到九月的租金收取率已經改善許多，截至九月已經超過93.8%
[383]
而下面這張圖也看得出九月份的許多行業的租金收取率都達到100%
[389]
只剩下一些影響比較嚴重的行業例如電影院，健身中心等還沒有完全從疫情裡回復過來
[396]
不過這個只是時間的問題，當疫苗推出後，這些行業預計也會慢慢回復正常
[403]
與此同時，O也已經與部分的欠租商戶執行了延期協議，剩下的一些商戶則一直在做持續的延期討論
[412]
相信這一部分的租金在未來還是很大可能可以收回來的
[416]
現在我們來仔細看看O的投資組合分配是如何
[421]
以下的圖片顯示，O有83.9%的物業是零售物業，10.9%的是工業物業，辦公室物業是3.5%，剩下的1.7%是農業物業
[433]
明顯看得出這個投資組合是以零售物業為主
[437]
以下是O前20大租客的收入比例
[440]
從這張圖中，我們可以看到除了這次受疫情影響較深的健身中心與電影院外，其他的租客都是一些很日常必需品或服務的零售商
[451]
例如Walmart，7-11，Dollar General等等
[455]
這類型的收入結構很好地保證了在經濟下滑時，O也可以擁有良好的防守性
[462]
因為必需品就像他的名字一樣，不論是經濟好或壞的時候，都是必需購買的
[468]
在2008年時的金融海嘯就很好地證明了這一點
[472]
這張圖顯示出08年時，O的收入還有4.4%的增加，相對比其他信託基金的中位數-5.1%，表現只能說非常亮眼
[483]
儘管今年在新冠疫情的影響下，O在今年的前六個月的收入對比去年同期仍然有14%的增長
[491]
真的是太不可思議了
[493]
看得出O的收入結構是完完全全能幫助他們度過經濟衰退的時期
[501]
我們再簡單看看O的估值是如何
[504]
分析REITs估值的時候，市盈率並不是一個好的指標
[510]
因為市盈率的公式是股價除以每股盈利
[514]
但分析Reits的估值時並不適合使用每股盈利
[518]
因為每股盈利的計算包含物業價值的變動例如折舊等變動，或出售物業所得的利潤或虧損
[526]
這些支出或收入都不適合用來計算REITs的盈利能力，因為這些支出或收入不是恆常以及持續的
[534]
試想象一下，O在2020年總收入為10億美元，並產生了5億的營運支出
[541]
物業組合當年總折舊為7億，折舊的數目同樣會記錄在損益表列為支出
[548]
如果根據以上的數字計算，O今年的盈利為負2億
[553]
但問題是，以上7億的折舊數目並沒有真正為公司帶來任何現金損失，所以O實際上在這年度應該是產生了5億的盈利
[564]
市盈率的計算是利用-2億的數字而非5億的數字， 所以市盈率並不能有效反映REITs的盈利能力和估值
[574]
那如果要給REITs做估值，應該用哪一個指標呢？
[578]
通常要計算REITs的估值，代替市盈率最好的方法是將盈利的數字換成營運現金流，簡稱FFO（funds from operation）
[589]
營運現金流簡單的計算就是純利扣除所有物業價值變動的項目，例如折舊，攤銷等
[598]
這個數字反映的是REITs真正從租務生意賺回來的收入
[603]
所以我們利用股價除以每股營運現金流，就是Price to FFO ratio就能得到一個比較客觀的估值
[611]
以下的圖表是今年和過去5年O的 Price to FFO ratio 的計算
[617]
因為今年上半年的每股FFO是1.74，所以我假設全年的FFO為3.48
[625]
除了這個數字以外，其他都是真實的歷史數據，股價我是利用了這個星期三的收盤價
[633]
從以上圖表可以看到，現在O的股價是61.67，對應的Price to FFO Ratio是17.72
[641]
過去5年的平均的數字是18左右
[644]
但值得留意的是，2015年到2018年的這個數字都是穩步上升，但在2019的增加卻遠遠大於前幾年
[654]
所以我便扣除了2019年的數字再計算一次，以免某一個極端的單項影響這個數字的客觀性
[661]
那這次得到的Price to FFO ratio 是17.15
[666]
如果參考這個數字的話，現在的O還是有一點被高估了，因此我們也不急著現在去買入
[675]
畢竟十月十一月不但會受美國大選的影響，更是眾多公司發表財報的月份，市況很可能還是會趨向不穩定
[684]
因此我們會希望在更低的價錢買入O
[688]
當然買入O還是有一定的風險，例如利率環境的改變，股價比房地產價格波動，外部法規改變的風險等等
[698]
但參考過去的歷史數據，我們也了解到O從94年上市至今，當中只有5年股價是下跌的
[706]
長期來說仍然是穩步上揚，甚至跑贏大市
[710]
我們也相信O具防守性的投資組合和獨特的股息政策在未來仍然會給投資者帶來穩定的資產增值
[720]
所以我們認為O還是非常值得投資的
[725]
接下來，我們會看看Realty Income Trust的一些財務資料。
[728]
先來看的是他們的Income Statement
[731]
從2017到2019年，大家可以看到Realty Income Trust的收入都是非常穩定的上升
[738]
2018年的收入從2017年的12億美元增加至13億美元，增長率為大概9%
[745]
而2019年則是比2018年上升了超過11%，至15億美元
[750]
由此可見，作為一間擁有超過6,500棟不動業的REITS，O 可以說是超級強和穩健的成熟型REITS
[759]
買入它可以說是十分放心
[762]
可是，有些人可能會擔心，衛生事件影響下，不動產，特別是一些好像O 的零售型REITS是否面臨嚴重的收入影響呢？
[772]
我們來看看它們今年第二季度的數據吧
[776]
從圖中，我們可以看到Realty Income trust 的收入不論是第二季還是上半年，都是比去年同期有所上升，上升幅度為大概13至15%
[786]
沒錯，你們沒有看錯!作為零售REITS的它收入不但沒有下跌反而是有所上升
[794]
我們再來看看衛生事件對於收取租金的影響
[797]
O在季報中也有提到，他們正在與不同的租客相討延期繳付租金的安排，來幫助受衛生事件影響的租客
[806]
在圖中，大家可以看到，O在今年4月到7月的租金收取率為大約85%
[813]
即100個租客裏，他們仍能按合約準時收取大約85個租客的租金
[818]
而7月份更增加至超過91%
[821]
如果以佔收入比例最大的頭20個客戶計算的話，它們仍然有80%的租金收入是能夠按合約準時收取的
[831]
而它們在最近幾個月的租用率為大約98%
[834]
我們認為，在衛生事件嚴重打擊的情況下，O仍然能有80%的租金收取率是非常不錯的，可以說是防守力比較強的一支零售REITS
[846]
當然啦，大家也可以買入因疫情而獲利的股票例如Zoom，但O作為傳統產業，我們是覺得已經十分出息的
[855]
那究竟為什麼O收入不但沒有下降，而且有所上升呢？
[859]
它們的CEO在第二季財報中提到，衛生事件影響下，O之所以有強勁的收入是由於它們的租客大多都是售賣一些必須品和低價的產品
[871]
例如便利店、一元店等，所以就算是有疫情，這些東西都是不得不買的
[878]
而純利方面，O的純利增幅也是十分的穩定
[882]
2018年O的純利為3億6000萬美元，比2017年的3億1000萬上升了14%
[890]
2019年它們的純利更增長20%至4億3000萬美元
[895]
至於今年第二季的純利也是比去年同期有所增長
[899]
因此，Realty Income Trust不論是收入和純利都是十分具防守性和穩定性
[906]
我們再看看支出方面，作為一家REITS，折舊、利息等支出比例較高都是意料之內
[913]
不過O最令我們驚訝的是它們的日常營運開支
[917]
2019年的日常開支竟然可以比2018年減少了6600萬美元
[922]
那為什麼日常營運開支會突然減少呢？
[925]
從財報中，它們有解釋減少的原因，是因為2018年有一項一次性的支出給前任CE
[933]
所以2018年的日常支出有所增加（口誤），而2019年的日常開支就回到正常水平了
[940]
看REITS的另一個重點，就是看看它們的負債比例，因為購買不動產通常都是需要融資
[947]
如果一間REITS長期處於高負債水平的話，它不但有可能減少甚至派發不了息，更有可能倒閉
[956]
所以大家不要只因為看到有些REITS的息率高而去購買，因為很多時這些REITS都是融資比例較高的公司
[965]
圖中，我們可以看到O的Debt to equity ratio大約維持在0.8左右的水平，雖然是少於1，但負債水平是處於較高的水平
[975]
不過評級機構穆迪和標準普爾均給予A3和A-的評級，這兩個水平都是屬於投資級別的
[983]
也意味著投資O這間REITS的風險相對其他REITS較少
[987]
我們再來看看常常用於量度REITS的指標，經調整的營運現金流(AFFO)
[994]
AFFO通常都是以營運現金流減去一些營運不動產的成本例如維修等費用計算出來
[1002]
分析師大多數都會將AFFO看成REITS的自由現金流
[1006]
從上圖中我們可以看到，O的FFO和AFFO每一年都是穩定增長，而且從未減少
[1015]
由此可以O的淨租金收入也是十分的強勢
[1019]
展望今年雖然受衛生事件影響，但由於收租情況並不太差，我們預計今年AFFO或有可能繼續增加
[1028]
如果真的如此，那O在傳統企業中也算是防守力較強的企業
[1035]
總括而言，我們認為Realty Income Trust 的盈利和營運能力有5星，償債能力則有3星
[1042]
接下來我們來談談O的買入價和三年目標價。
[1046]
O的股價在長期有著十分好的升勢，但受衛生事件所影響，O現在的股價大概在50至60美元左右上落
[1055]
我們認為買入它不需要太進取，所以買入價大概會是55美元左右，再保守一點，可以等到50美元以下才買入
[1065]
三年目標價方面，O雖然未必能夠三年內倍升，但勝在能為組合帶來現金流，所以買入它也是不錯的選擇
[1075]
我們相信O的三年目標價會是90美元，最樂觀的話有可能突破100美元
[1082]
O作為退休持倉也是一個不錯的選擇，如基本面在未來不變，是值得長期持有的
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