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(点CC看字幕)第116期：投资房 (非自住房) 如何省税：什么是1031交换 (1031 Exchange)？它能帮你省多少税？有什么适用条件和注意事项？ - YouTube
Channel: 跟我一起来谈钱
[0]
大家好
[1]
欢迎回到 跟我一起来谈钱
[3]
今天我想跟大家聊一个什么话题呢
[5]
一个非常实用的
[7]
跟 买卖投资型房地产 有关系的话题
[11]
叫做 1031 交换 1031 Exchange
[16]
什么叫 1031 Exchange 呢
[18]
大家一听这个名字里面又带数
[20]
之前咱们说过
[21]
反正一带数
[23]
大多数情况就是
[25]
它和税务条款有关
[27]
所以 1031 Exchange
[28]
是一个美国税收上的优惠
[32]
就是当你买卖了投资型房地产的时候
[35]
它有这样一个税收优惠上的政策
[38]
可以帮你延迟去交
[41]
任何 Capital Gains Tax
[44]
什么叫 Capital Gains Tax
[45]
资本利得税
[47]
大家说 延迟交又不是不交了
[50]
这个对我没有吸引力
[52]
早晚都得交
[53]
其实这个吸引力应该还是蛮大的
[55]
因为如果你一直投资房地产
[58]
一直这样交换下去的话
[60]
它基本上可以相当于无限期的延迟下去了
[64]
我给你举个例子
[65]
用数算一下
[66]
你就知道它有多强大
[68]
比如说 老王两口子10年前
[71]
在加州某地方买了一个
[73]
apartment building 就是公寓楼
[76]
当时价值150万美元
[78]
经过这10年 他们的公寓楼
[81]
在账面上折旧了40万
[83]
而且10年当中
[84]
它发生了一些资本性支出
[86]
什么叫 资本性支出
[87]
就是可以提高房屋价值的这种支出
[91]
你修了修房顶
[92]
重新装修等等
[94]
花了7.5万
[95]
这个时候10年以后的今天
[98]
这幢公寓楼的税务成本
[100]
Tax Basis
[102]
是多少呢
[103]
用 当时的购置成本
[105]
加上这些年的资本性支出
[107]
减去这些年的折旧
[109]
就是用150万加上7.5万减去40万
[114]
最后算出来是117.5万
[117]
117.5万是税务成本
[120]
就是一会要用来算
[122]
资本利得税 的这么一个数
[124]
但是它和你现在市场价值
[126]
这个楼到底值多少钱
[128]
有关系吗
[128]
半毛钱关系都没有
[130]
好
[131]
我们说现在他这个楼想要卖了
[134]
老王他们赚钱了
[135]
为什么呢
[136]
因为现在市场价值285万
[139]
我们说 如果他卖掉的时候
[142]
过户费是5万的话
[144]
那他从账面上应该是赚了多少钱呢
[147]
用285万减去过户时的5万
[151]
再减去我们刚才算出来的
[154]
账面上的税务成本 Tax Basis
[157]
最后算出来是162.5万的利润
[160]
算这个利润
[161]
就是 Capital Gain
[162]
有什么用
[163]
因为你各种各样的税
[166]
都要以165万为基数来算
[169]
如果你不做 1031交换 的话
[174]
那你需要交多少税呢
[175]
我们来看一下这个计算
[177]
这个计算大家看
[178]
都是有一些假设的
[179]
我在这就不详说了
[180]
第一项 联邦的
[181]
Capital Gains 资本利得税
[183]
就要交245000
[186]
当然它按照20%的税率来算的
[189]
第二项
[190]
Federal Tax on Depreciation
[192]
这个具体是什么
[193]
我在这不详说了
[194]
就是税务上的一个问题
[197]
就要算出有10万块钱
[199]
后面这两项
[201]
咱们比如说像
[202]
Affordable Care Tax
[203]
Surtax
[204]
还有 State Capital
[206]
咱们刚才说在加州
[207]
因为加州的州税比较高
[209]
这两项加起来又有20来万
[211]
我们就说不算是后两项
[213]
因为后两项是有变数
[215]
如果公寓楼不在加州的话
[217]
交不了这么高的州税
[219]
但是光看联邦这两项
[222]
就是前两项
[223]
就已经345000了
[226]
所以说 如果你不用 1031 Exchange 的话
[230]
是不是就要交几十万的税
[232]
还有可能是大几十万
[234]
但是如果用了 1031交换 的话
[238]
你就可以把这几十万的税无限往下延迟
[241]
只要你之后 每次换新的房地产
[245]
你都用 1031 Exchange 来做
[248]
你就可以无限期的延迟
[249]
这好处就很明显了
[251]
那我们来说说
[252]
1031 Exchange
[254]
是怎么运作的
[255]
第一点 它有两个非常重要的时点
[259]
都是从你旧房子买卖过户
[262]
的那一天开始算的
[264]
45天之内必须要认定 identify
[268]
你下一个房地产要买哪个
[271]
因为我们说 要交换的话
[273]
一定是卖了旧的
[274]
要买新的才叫交换
[276]
45天之内不一定非得认定一个
[279]
可以认定三个
[280]
这是一个非常重要的时点
[282]
第2个时点
[283]
从同一天开始算
[284]
也是旧房子过户那一天开始算
[288]
之后的180天之内
[290]
要完成新房子或者新房地产的过户
[294]
所以说如果不筹划好了
[296]
这个时间还是有一点点紧的
[299]
如果没赶上怎么办
[301]
没赶上这个税收优惠就没有了
[304]
你就不能 claim 1031 Exchange
[308]
按照刚才这个例子
[309]
你就要交60多万的税
[311]
第2个要点是
[312]
卖了旧的去买新的
[314]
这两个资产得是相似的
[316]
税法原文叫 like-kind
[319]
但是有趣的是 like-kind
[322]
税法规定得是非常宽容
[324]
不一定要价格一样
[325]
新旧一样
[326]
规模性质一样
[327]
都不一定
[328]
你可以
[329]
一个便宜
[330]
一个贵
[331]
一个新
[331]
一个旧
[332]
一个是房
[334]
一个是地
[335]
也可以
[335]
一个是民用
[336]
一个是商用
[337]
等等等等
[338]
非常的宽容
[339]
非常灵活
[340]
但是什么不行呢
[341]
什么叫做不相似呢
[344]
比较常见的
[345]
不相似的
[346]
就是用美国的房产
[348]
去换别的国家的房产
[350]
跨国不可以
[351]
第3个要点是
[353]
这个操作需要一个合格的中间人
[356]
什么叫合格的中间人
[357]
英文叫 Qualified Intermediary
[359]
简称QI
[360]
这个 QI 是 IRS 规定的
[363]
所以它需要比较正式
[365]
比较正规
[366]
可以是你的律师
[368]
会计师
[368]
房地产经纪人
[370]
投资顾问等等
[372]
但是一定要有这个人物
[374]
才可以算是完成 1031 Exchange
[377]
不能自己在家 DIY
[379]
所以如果你真的想做这个的话
[382]
可以去找这种专业的服务
[384]
我上网查了一下 专业服务
[386]
就是他一个团队什么都搞了
[388]
帮你从最早的这些税务
[391]
再加上找中间人
[392]
然后过户的时候
[394]
各种 escrow account
[395]
就是代管账户的这种操作
[397]
都包下来是几百到一千美元不等
[400]
所以我觉得如果你能省好几十万的税的话
[404]
这个钱还是值得花
[406]
大家可以上网自己去咨询一下
[409]
好了
[409]
这期关于 1031交换 就说到这
[412]
如果有什么问题的话
[414]
也欢迎大家在留言区给我留言
[416]
现在是回复网友评论时间
[418]
这些留言是对应上一期
[421]
给孩子开 Roth IRA 这期节目的
[423]
其实上一期给孩子开 Roth IRA
[426]
这个视频的流量
[427]
和我自己的平均水平比起来
[430]
是挺差的
[431]
可能因为 这个话题比较专
[433]
适用人群比较小
[435]
但是呢 我看了大家的留言
[437]
真的一点都不后悔做这个内容
[439]
因为我发现虽然看的人少
[441]
但是看的人
[442]
都是真正关心这个问题的
[445]
所以我也挺荣幸
[447]
能给大家解答一些疑惑
[449]
好
[449]
看这位网友叫做 LV-Song 的网友说
[452]
太棒了
[453]
一直追新看小姐姐视频
[455]
不敢当
[456]
学到了很多有金融知识
[458]
这期正是我一直想问的内容
[461]
我家俩14岁的boys都对钱感兴趣
[464]
恭喜你
[465]
上个月老大问我
[466]
可不可以给他开 Roth IRA
[468]
他说越早开越好
[469]
收益越大
[470]
那你的老大其实也很懂啊
[472]
他们周末经常帮一个邻居的
[474]
construction company
[475]
打临工
[475]
搬箱子
[476]
清理院子
[477]
每小时10块钱
[478]
现在也有小金库了
[479]
我当时觉得 IRS
[481]
应该规定满18岁才 qualify
[483]
也问了一个朋友
[484]
他也说18岁以后可以
[485]
但今天听了小姐姐讲
[487]
应该没有年龄限制
[488]
但是要 reasonable
[490]
我现在有一个问题
[491]
如果现在给14岁的 teens
[495]
开 Roth IRA
[495]
他的存钱额度会不会影响大人的呢
[497]
比如说我一年6000
[499]
如果给孩子开
[500]
放1000块钱
[502]
是附属在我的账户名下吗
[503]
然后 splited 5000+1000
[505]
这样理解对吗
[506]
谢谢解答
[507]
好 不用担心
[508]
他是他 你是你
[510]
你还是可以存6000的
[511]
这是 IRA 的一个特色
[513]
它全称叫
[515]
Individual Retirement Account
[517]
重点就在 Individual 个人上面
[519]
所以说不但是亲子关系
[522]
就是父母和孩子之间
[524]
互相不会影响
[525]
夫妻关系
[525]
互相之间也不会影响
[527]
之前有网友问过说
[529]
会不会
[530]
可不可以开一个 joint
[532]
就是公共的这种 IRA
[533]
没有这样开的
[535]
因为这个本身就是为了
[537]
给每个人自己自顾自的退休计划设计的
[541]
但是有一个例外
[542]
就是如果你是全职主妇
[546]
应该是有一个网友也问到这个问题
[548]
咱们看看
[549]
请教一下家庭主妇没有收入
[551]
如何开 IRA 或者 Roth IRA
[553]
这就是咱们刚才说的
[554]
exception 例外
[555]
就是说
[556]
一般来说是要有 earned income 收入
[558]
但是家庭主妇或者主夫
[560]
没有收入 也没有关系
[563]
你的配偶可以帮你投放
[565]
这是 算是一个
[566]
必须有自己 earned income
[569]
互相不相干扰的
[571]
这样一个大原则
[572]
下面的例外
[573]
好
[574]
下面一个留言
[575]
这个网友问说
[576]
有问题想问一下
[577]
如果收入超过放 Roth
[579]
我用 back door
[581]
那我放到 IRA 的钱是税后
[583]
因为我最终还是要放到 Roth
[585]
然后 IRA 再转 Roth
[587]
又要被税一次
[589]
岂不是双税了
[590]
求解答
[591]
还是说
[592]
我放 IRA 的时候用税前
[594]
然后再转到 Roth 的时候再缴税
[597]
这个问题是这样的
[598]
如果你已经收入超过
[601]
可以放 Roth 的 limit
[603]
那你多半也不可能
[605]
再去放传统 IRA 的时候
[608]
放税前
[609]
就是你后面半句说的这个问题
[611]
还是可以放
[612]
但是无法 deduct
[613]
没法放税前的一部分
[616]
但是你不会被双税
[617]
是这样
[618]
如果你真的放了税后的钱
[621]
进到传统 IRA 里面的话
[623]
你的传统 IRA 里面的钱
[626]
就会出现一个混搭
[628]
就是 有税前也有税后
[630]
那么你如果转成 Back door
[632]
就是转到 Roth IRA 的时候
[633]
要填一张叫做 8606 的表
[636]
这个表就专门帮你算
[638]
说你转出来这部分钱里面
[640]
有多少是税前的钱
[641]
有多少是税后的钱
[642]
所以有多少需要课税
[644]
所以你如果今年出现了这个情况的话
[648]
就报税的时候要跟你的会计说一下
[650]
他应该会帮你填8606的表
[653]
和你的整个 tax return 附在一起
[655]
所以不用担心
[657]
好
[658]
下面一个问题
[658]
知性美女非常喜欢你的讲座
[661]
受益良多
[662]
谢谢
[662]
我也谢谢你对我的支持和肯定
[664]
问个小白问题
[666]
孩子打零工没有 w2
[668]
挣的钱需要加入大人报税的AGI里面吗
[672]
钱很少 就几百块
[674]
几百块钱完全不用担心
[675]
可以让你的孩子 尽情的去打
[678]
好 下面一条
[680]
财产一旦在孩子名下
[682]
奖学金就很难拿
[683]
咱们解答一下这个问题
[686]
因为我看有好几个网友都问到相关的问题
[689]
首先要区分一下奖学金和助学金
[692]
奖学金叫 Merit-based
[693]
就是一定要够优秀才可以拿到
[697]
但是你家里面
[698]
不管多有钱都可以 不影响
[701]
只要你够优秀
[702]
助学金不一样
[703]
助学金主要是家里面
[705]
经济条件不算太好的同学
[707]
可以申请到
[709]
所以我觉得你这个问题呢
[710]
问的是助学金 就很难拿
[712]
但实际上不用担心
[715]
因为大家在申请大学助学金的时候
[718]
要填一个表
[720]
叫做 FAFSA
[725]
叫 Free Application for
[726]
Federal Student Aid
[728]
就是申请联邦助学金
[730]
这个表就是问你家庭的经济状况
[734]
主要从4个方面
[735]
家长的收入 家长的资产
[738]
孩子的收入和孩子的资产
[741]
当然它这部分的权重是不一样的
[743]
所以就
[744]
我理解有很多人害怕
[746]
一旦孩子自己名下有资产
[749]
就会影响到 FAFSA
[751]
这个 application
[752]
但是你要知道
[754]
retirement account 退休账户
[756]
都是不算在 FAFSA 这个表里面的
[759]
退休账户包括什么
[761]
首当其冲就是401K IRA
[763]
还有403B
[764]
什么 SIMPLE IRA
[766]
SEP IRA 等等
[768]
所以说 如果你的孩子是有 Roth IRA
[771]
里面的金额完全不用担心影响助学金
[776]
但是 不能取出来
[778]
如果你申请奖学金
[780]
这几年当中 从 IRA 里面往外取钱了
[785]
就会影响到助学金的申请
[786]
但是咱们这个话题里面提到的
[789]
咱们说孩子有很长的投资期限
[792]
investment horizon
[793]
说的就是
[794]
打着就是不让他中途取出来的
[797]
这么一个假设
[799]
如果你中途取出来了
[800]
好像就没有意义了
[801]
那就也没有很长时间
[803]
好
[803]
今天评论就回复到这
[805]
你们看的没错
[806]
衣服换掉了
[807]
说明不是同一天录的
[809]
现在要录一期完整的节目
[811]
好难啊
[812]
天天要碎片管理这个时间
[815]
所以没结婚没孩子的小伙伴
[817]
如果你现在有什么未完成的梦想
[819]
或者事业上要追求什么
[821]
一定要趁现在赶紧努力
[823]
该考证的赶紧把证考下来
[825]
因为将来你结婚了之后
[827]
真的会难一些
[828]
难很多
[829]
好了
[829]
这期节目就做到这儿
[831]
喜欢这样内容的小伙伴
[832]
别忘了给我转评赞
[834]
我新开通了一个打赏功能
[836]
如果你愿意帮我把节目做得更好的话
[838]
也欢迎打赏我
[840]
多少钱不限
[841]
一块两块的也可以
[843]
好了
[843]
今天就说到这
[844]
咱们下期再见
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