大灣區【HEA富｜郭釗】拆解中山樓價崩之謎隔山買房四大重點

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大家好歡迎收看Finsight頻道我是郭釗

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今集跟大家分享大灣區

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喜歡內容可以按下訂閱及按一下鐘

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便會有新影片的通知

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另下面有些課程連結

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有興趣可以報讀

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先跟大家分享一個國內人的真人真事

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他在深圳工作但因資金不足

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便拿著三十多萬現金到中山買樓

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中介公司說服他

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既然深圳樓買不來未來有深中通道

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這裏也有很好的發展

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當中山樓還沒那麼昂貴仍未爆升便快點購入

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他日政府放寬政策價格便會飆升

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到時又追不及了

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有這筆資金要把握買樓機會

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他便決定購買了一間中山樓

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他跟朋友借了20萬用作購買一間110萬的中山樓

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隨後不足三個月那房屋下跌了20萬

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他便跑去找中介人晦氣

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因為近日市道不景他已轉了在美團送外賣

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置業是自己的投資決定自己也要承擔

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如你有報讀我大灣區課程你也可以事實查證到

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我看好看淡哪些區份哪些是中性

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我在17年18年也曾提及中山當時表示並不看好

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中山有20多個鎮區在這兩年間差不多全面錄得下跌

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先拆解這位朋友為何中伏

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第一他是看著袋內有多少資金去買樓

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這是很多人犯的毛病很多同學常問我

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郭SIR我拿著幾十萬可以購買這裏及是否應該買呢

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其實我不太喜歡叫我郭Sir稱呼我Steven可以了

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或者這裏非常好但我資金不足可以先買那裏嗎？

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這是香港人的概念不可說你錯的

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用香港人買樓的眼光去買外地樓這是兩碼事

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十多年前買香港樓如何購買也不會錯

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只要買到及入市便贏了九成九

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除非買了一些古怪的龍床盤

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及幾千萬的粉嶺和大埔的別墅盤

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我猜你也不會買了那些

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所以很多人認為先上車

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或在香港未能上車但先到那裏上車

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這便是中伏的原因

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以下四件事我建議你記錄下來

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如何避免墮入這些陷阱

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第一說服你買樓那人用了些說話技巧

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真內有假假內又有真

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他跟你說深圳升了很多這是真的

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因為過去兩年大陸樓市橫行或輕微跌已經是很好的表現

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即使北京上海廣州也是橫行個別地區有少許升幅

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但平均也是橫行二三線城市甚至有下跌

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因為大陸有政策抑制炒風及銀行減少借貸

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經濟開始慢慢下行所以不會升太多

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深圳真的是有微微地上升

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但也不是全面上升個別地區升得較好

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如你對深圳有興趣可以來參加我的高級班

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五月份會再舉辦

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深圳是值得詳細地了解

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這裏是免費的我未能說那麼多

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我自己對一些二線城市也看好這先賣個關子

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在大灣區班時再跟大家詳細地分析

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第二深圳樓市上升為何被放射到中山樓市也上升呢

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有些人會投射到深中通道

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要看實際情況中山GDP及市民收入是多少

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早前那些只是虛升市民的收入根本跟不上樓價

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香港人也跟不上樓價

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大陸跟香港不同

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香港年輕人除有工作需要否則不會選擇返大陸居住

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但大陸年輕人在廣州工作

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買不起廣州便到佛山或肇慶居住

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不到那裏居住也可以週末到那裏

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我們只看著香港九龍新界

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但大陸人看的地方很大選擇較多所以會四處走

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2019年中山第一季GDP只有0.9%增長

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之前2005年至2014年最高是有10%以上增長

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當時是買入時機但是已過了

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要留意別人的說話內容中

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真實之中是否夾雜了一些假而令你誤信全是真實

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第二買樓潮流當時人人也買樓

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過往10至20年不論國內或香港也認為買樓便是正確及必升

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當時國內炒風非常盛行

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街上市民不是去買樓便是去收樓或到銀行辦買樓手續

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全部食肆及小食店老闆也全部走去買樓這是一個風潮

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2020年疫情後全世界可能有些改變

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遲些我會更新我對各地樓價的看法

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另外我是不會回答對個別樓盤的看法因為我不是你的理財顧問

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並不會這樣評價你的樓盤及應該是環球地分析

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我亦不知道你的情況我三言兩語去評論你的樓盤這是很不負責任的

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所以不用留言問我

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所以這買樓熱潮仍用2020年前的理念去買物業便很容易中伏

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或者下次拍一集這類主題

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千萬不要用舊的想法去思考新的事情

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如仍用舊的想法去買匯豐

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由130-140元跌至現在30-40元還要不派股息

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升得很好的階段過了便是過了

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投資者需要與時並進

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跟著市場走勢才能抗通脹及有資產收入

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不要懶惰地跟舊本子去做

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第三債務問題

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外地也好買樓資金也是剛剛好

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如次按危機的例子美國會出現大量債務違約

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美國政府當然會推出很多支援政策

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因美國人不太儲蓄只靠當月收入作供樓

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有預測說美國將會有五成人失業

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他們失去工作只拿著失業救濟金如何供樓呢

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當然可以給他一些優惠但樓價又怎會上升呢

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國內特別是三四線城市跟美國大致相同

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國內人為了上車人人也去買樓不買樓便是笨蛋

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有了這樣的想法的

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就如剛才那人只有35萬銀行借貸只有60萬

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便問人借夠55萬去付首期他已把整副身家拿出來還要問人借錢

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如果他的工作也有問題會否出現銀主盤呢

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租務回報本來是租樓住的現在未能承擔要求減租

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即使減租也未能承擔便要退租

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沒有租金收入又會否出現很多劈價潮

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因為真的未能承擔得來

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大陸有一好處是有很多控制樓市政策例如中山

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中山人才可在中山置業及每家庭最多購買一至兩間

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否則便跟香港97年時一人擁有十間樓

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同時間放出市場便形成骨牌效應

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他有這些調控便不會有那麼大影響

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並不是全沒問題的

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因為三四線城市很多人也是剛剛好能支付首期便入市

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被疫情影響下很容易便把物業放回出市場

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比比皆是

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所以我常常提醒不要看價格要看價值

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這因為債務問題

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這三四線城市似乎很便宜的地方

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但你的鄰居有多少債務承受能力

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他承受不了也會影響你

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這是第四點你旁邊的是哪些人購買的

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最少也要買市中心或近地鐵站

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是比較貴難支付的但抗跌能力高

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用深圳作例子在深圳工作的人

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他的競爭力已經較高否則已被淘汰

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如早前的新加坡如你沒競爭力便被淘汰

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其實全世界一線城市也是這樣不許你做事馬虎騙飯食

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這當然會令樓價推上

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因為這班人可以做就很多GDP及創意

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整個國家最具競爭力的人就在這裏樓價

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天公地道

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所以這類的抗跌能力是最強因為購入者也一樣

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放回外地樓外地樓買核心區附近的人是誰去買呢

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常說的吉隆坡那裏的人拿著閒錢去購買作收租

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沒租收便閒置著遲些自己去住

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當然有些人原意是收租

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但如果你的鄰居沒租收也沒問題便能托著樓價

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如人人也承受不了減租他便會劈價求售

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那便會影響你的樓價

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現在應該明白我為何建議如果資金不足不要買

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因為會影響我的樓價

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所以要看附近的買家是什麼人這是非常重要

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優質盤有優質盤的好處

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現在香港最受影響的是兩三千萬類型的樓

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這絕不是豪宅

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但因這群人在這金融風暴下

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想到另一階梯是最受影響

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想到另一階梯而做很多槓桿

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作為一位小老闆用傳統手法做生意

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他的生意可能很受影響便劈價賣樓

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購入價尺價可能是兩三萬元

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太子、九龍塘及啟德一帶購入價尺價可能是兩三萬元

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附近人多車多地盤多，卻自稱豪宅區

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四五千萬的單位租金只是四至五萬

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但沒能力供樓時要交七八千元管理費也很吃力

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這類型的樓盤很容易中伏

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所以要看回鄰居是什麼人是很重要

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稍後再在拍片說買外地樓的方向

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因為跟以前有些不同

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因為今次真是一個大洗牌

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今集到此為止

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如果喜歡的請給我一個讚

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再見

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