🔍
Is buying a home always better? | Housing | Finance & Capital Markets | Khan Academy - YouTube
Channel: Khan Academy
[0]
Привет отново.
[1]
Днес ще направя малко отклонение
[3]
и ще разгледам един въпрос,
като това вероятно ще бъде
[5]
най-важното видео, което всеки
ще може да види.
[8]
Посещавам всички семейни събирания.
[11]
Аз и съпругата ми живеем
[13]
в Северна Калифорния и
[14]
живеем под наем.
[16]
Бих искал да подчертая – по наш избор.
[18]
Семейството ми винаги пита
защо не си купим жилище,
[20]
намирали сме се в такъв етап от живота,
[22]
когато това е важна стъпка.
[23]
Има голям натиск за такова решение.
[24]
Когато споделям с приятели, им казвам,
[26]
че няма да купувам,
[26]
защото вярвам почти на 100%, че
[31]
цените на имотите ще паднат.
[34]
Ще направя няколко презентации, за да
[36]
обясня защо това ще се случи.
[37]
Приятелите ми винаги повтарят
едно и също нещо,
[40]
което винаги повтарят и брокерите,
[42]
защото очевидно те искат да купиш –
[45]
купуването не е ли по-изгодно
от наемането?
[48]
Мисля, че това често срещано
убеждение
[51]
е следствие от това, че когато
вземеш ипотечен кредит,
[55]
за да придобиеш имота си,
то парите, които връщаш
[58]
на банката са един вид спестяване.
[61]
Това е възприятието.
[62]
Докато, когато наемаш, парите ти
[64]
отиват на вятъра.
[66]
В това видео ще разгледам
това заключение
[70]
и ще видя дали действително е така.
[73]
Да кажем, че имам право на избор
[75]
и има две къщи.
[79]
Това е първата къща.
[80]
Това е втората къща.
[83]
Да речем, че тези две къщи
са еднакви.
[85]
Разполагат с три спални и две бани,
[90]
намират се в Силициевата долина,
където живея.
[92]
Искам да живея в някоя от тези къщи.
[96]
Нямам претенции в коя, тъй като
[97]
те са еднакви.
[98]
Животът в тях би бил
едно и също преживяване.
[101]
Мога да наема едната къща
за 3 хиляди долара на месец.
[114]
Мога да купя другата къща за
1 милион долара.
[119]
Да речем, че в банковата си сметка
[123]
в момента имам 250 хил. долара.
[126]
Да видим какво ще се случи
в двата варианта.
[128]
Да видим с колко пари "изгаряме".
[133]
В първия сценарий какво става?
[136]
Взимам къщата под наем.
[137]
Да видим за тази година
[139]
колко точно ще платя.
[140]
В дадената година плащам
по 3 хил. долара на месец.
[143]
3 хил. умножено по 12 месеца –
разходите ми са 36 хил. долара.
[148]
Ще сложа "минус" тук, защото това
[150]
плащам като наем.
[151]
36 хил. долара на година за наем.
[157]
Разбира се, в този случай
разполагам с моите 250 хил. долара.
[161]
Тези средства ще оставя
в банката, защото
[165]
няма какво друго да направя с тях.
[165]
Не купувам къща с тях.
[167]
Да речем, че ще ги държа
като депозит в банката.
[171]
Ще получа 4% на сумата.
[172]
250, мисля, че са около 10 хил. долара.
[175]
Това е 0,04.
[178]
Точно така, получавам
10 хил. долара лихва.
[181]
10 хиляди долара годишно.
[182]
Значи прибавяме 10 хил. долара годишно.
[187]
За да живея в тази къща
[191]
в Силициевата долина,
където климатът е прекрасен,
[195]
всяка година плащам
26 хиляди долара.
[200]
Това е първият вариант.
[204]
Какво се случва, ако
се поддам на настиска
[209]
на семейството ми и
на брокерите на имоти
[213]
и купя тази къща за 1 мил. долара?
[215]
Разполагам само с 250 хил.
долара, което
[219]
е повече от това, което
другите имат.
[222]
Но имам само 250 хил. долара.
[225]
Значи ми трябва заем от
750 хил. долара.
[227]
Ще взема ипотечен кредит
за сумата от 750 хил. долара.
[237]
Ще направя леко
опростяване.
[239]
Може би в бъдещи презентации
[241]
ще разгледам и по-сложен пример
за ипотечен кредит.
[243]
При много ипотечни кредити,
когато платиш месечната вноска,
[245]
по-голямата част от нея
е за погасяване на лихвата
[247]
върху сумата, която си заел.
[249]
Плащаш и малка част от стойността
на заетата сума,
[251]
за да върнеш тези 750 хиляди.
[253]
Нарича се изплащане на главницата.
[254]
Може да вземеш и кредит само за лихва,
[257]
но компонентът на лихвата е същият.
[260]
Когато вземеш традиционна ипотека,
[262]
30-годишна фиксирана, всеки месец плащаш малко
[265]
повече от лихвата, просто за да се намали баланса.
[268]
Но за да опростя казуса, ще кажа само, че
[270]
правим ипотека само за лихви.
[273]
Може би с допълнителни спестявания ще
[274]
мога да покрия главницата.
[276]
Това тук е същото.
[277]
Ако платя 25% първоначална вноска и купя
[280]
къща за 1 мил. долара, ще взема
ипотечен кредит за 750 хил. долара.
[285]
Колко е изгодната лихва, 6%?
[287]
Да кажем, че лихвата е 6%.
[293]
За да живея в тази къща –
колко лихва плащам?
[298]
Плащам 750 хил. умножено по 6% годишно.
[305]
750 хил. умножено по 0,06
е 45 хил. долара лихва.
[318]
Това плащам за лихва.
[320]
На месечна база плащам – нека видим,
[323]
само за да се ориентираме.
[325]
Плащам между 3700 и 3800
долара лихва на месец.
[329]
Вноската ми може да е около
4 хиляди долара месечно,
[332]
за да платя лихвата и малка част
от главницата,
[336]
за да намаля общата сума
на задължението си.
[339]
Отнема 30 години,
за да се изплати цялата сума.
[341]
С течение на времето компонентът
на лихвата става все по-малко,
[343]
а на главницата все повече.
[344]
За да опростим, това е лихвата,
която плащам.
[347]
45 хил. долара годишно.
[349]
Но когато започна да обяснявам
това на хората,
[351]
те обикновено ми възразяват,
[352]
че сумата за лихви по ипотеката може
да бъде приспадната от облагаемите доходи.
[356]
А това значи, че сумата пари,
[359]
които давам за лихва по
моя ипотечен кредит,
[363]
могат да бъдат приспаднати
от данъците.
[364]
Мога да кажа на данъчните власти,
че доходите ми са с 45 хил. долара
[368]
по-малко от това, което получавам реално.
[370]
Ако плащам 30% данъци върху
моите доходи, тогава
[374]
каква е действителната икономия?
[376]
Ще спестя 30% от 45 хиляди долара.
[377]
Ще платя 15 хил. долара
по-малко данък.
[381]
Как става това?
[382]
Замисли се.
[382]
Да кажем, че годишните ми
доходи са 100 хиляди долара.
[386]
По принцип трябва да платя 30%
данък върху тези доходи.
[387]
Значи плащам 30 хил. долара данъци.
[390]
Нали така?
[391]
Това е данъкът, който плащам,
[393]
ако не ми опростяваха данък
заради къщата ми.
[395]
Сега имам право да ми приспаднат
данък върху лихвите по кредита.
[397]
Ще декларирам пред
данъчните власти, че реално
[399]
годишният ми доход е
55 хил. долара.
[406]
Да речем, че данъчната
ми ставка е все още 30%.
[408]
Вероятно ще стане по-ниска, но
[411]
за простота да предположим,
че данъчната ми ставка е 30 хил.
[414]
Сега ще платя 16,5 хил. долара данък.
[422]
Колко точно съм спестил?
[426]
Данъкът – минус...
30%...
[433]
Спестил съм 13,5 хил. от това,
че съм успял да приспадна
[438]
тези 45 хил. от дохода си.
[440]
Така че прибавям тези
13,5 хиляди, спестени от данъци.
[453]
Какво още да добавим към уравнението?
[454]
Получавам ли лихва
върху моите 250 хил. долара?
[456]
Ами не.
[456]
Аз използвах сумата,
за да направя вноската за къщата си.
[458]
Значи не получавам доход от там.
[460]
Това, което трябва да направя, е
[462]
да платя данък върху имота ми.
[466]
В Калифорния плащаме 1,25% данък
[470]
върху стойността на къщата.
[471]
Колко са 1,25%?
[472]
Това е данък имущество.
[475]
Реално то също подлежи на приспадане.
[478]
Значи размерът ще стане 0,75% или 1%.
[480]
Да речем, че е 1%, за простота.
[483]
Имуществен данък.
[486]
1% умножено по 1 мил. долара.
[490]
Прави колко?
[490]
Резултатът е още 10 хил. долара
[494]
на година за имуществен данък.
[495]
Обърни внимание, че не
разглеждам частта
[498]
от плащания, която отива
за покриване на главницата.
[499]
Разглеждам само сумата,
която "изгарям", притежавайки
[501]
тази къща.
[503]
Какъв е нетният ефект?
[505]
Имам 13,5 хил. долара спестени данъци.
[513]
Трябва да платя 10 хил. –
реално би трябвало
[515]
да платя повече,
[517]
но спестявам малко при приспадането
[518]
от имуществения данък.
[520]
Така трябва да платя
тези 45 хил. долара
[525]
лихва, която сума изчезва.
[526]
Значи плащам 41,5 хил. долара.
[532]
Забележи, че нито един долар от тази сума
не се превръща в собствен капитал.
[537]
Нито един долар няма да бъде спестен.
[538]
Тези средства просто "изгарят".
[543]
Така че това е напълно сравнима
[544]
стойност с тези 26 хил. долара.
[546]
В този пример, който не е далече
[549]
от истинските стойности на пазара,
[551]
в този район мога да наема къща
на стойност 1 милион
[554]
за 3 хил. долара.
[556]
При покупката на къщата губя
41,5 хил. долара годишно,
[561]
когато мога да наема
същата къща за 26 хил. долара,
[564]
когато се разплатя за всичко.
[566]
Хората казват, че къщите
[569]
вдигат стойността си
[569]
и това може да компенсира нещата.
[571]
Но сега знаеш, в последните години
[572]
видяхме, че това не е е така.
[574]
В следващото видео ще
разгледам това още по-задълбочено.
[577]
До скоро!
"Образование без раници"
с подкрепата на Делойт България.
Most Recent Videos:
You can go back to the homepage right here: Homepage