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如何準备贷款执照考试-（2022）。第四集《从零开始》美国贷款执照考试准备视频 - 关于常规贷款。您想成为美国贷款经纪人吗？英文不好如何通过贷款考试？6周完成贷款执照课程参加贷款执照考试。考贷款牌照。 - YouTube
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[0]
我是陈建友
[1]
欢迎收看建友地产贷款培训
[4]
这是第四集的从零开始贷款执照考试准备视频
[8]
第四集我要跟大家讲的是
[11]
Conventional Loan (常规贷款)
[14]
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[16]
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[21]
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[24]
还没有开始讲 Conventional Loan 之前
[26]
我想补充第三集(上一集)的 FHA 贷款
[31]
FHA贷款允许赠与资金来做为首付
[36]
赠与金的话，必须要提供一个 Gift Letter (赠与信)给银行
[42]
FHA也允许 Secondary Financing (第二顺位的抵押文件)
[48]
那麽这种第二顺位的抵押文件
[51]
也就是借款人可能再申请 FHA Loan 的时候
[54]
有必要去别处呢再去融资，作为一些成本用途的
[60]
只要这些 Secondary Financing 符合 FHA 的条件跟限制的话
[65]
是允许的
[67]
那麽 FHA 也允许 Seller 或者是 Third-Party Contribution
[72]
也就是卖方或者是第三方的捐助
[76]
但是它有一个额度的限制、有一个limit
[80]
这个limit呢是 purchase price 或者是 appraise value
[84]
两者之间比较低的百分之六
[88]
那么这个Seller或者是Third-party Contribution只能够用在closing costs方面
[96]
FHA贷款是不允许prepayment penalty的
[100]
FHA贷款允许assumed也就是说
[104]
买家可以继承卖家现有的FHA Loan
[108]
但是必须要符合FHA的某些条件跟限制
[113]
现在我们谈一谈FHA的Mortgage Insurance Premium
[118]
FHA的房贷保险的保费，有分两种
[123]
第一种叫做：Upfront mortgage insurance premium
[126]
也就是前期的房贷保险的保费
[130]
那这个Upfront mortgage insurance premium必须经过escrow支付给
[136]
由这个borrower支付给lender
[139]
但是这个Upfront mortgage insurance premium是可以用融资的方式
[143]
可以加在贷款额上面
[146]
那它的额度呢，也就是loan amount的1.75%
[152]
另外一种mortgage insurance premium是年度的
[156]
叫做Annual mortgage insurance premium
[159]
年度的房贷保险的这个保费
[164]
那有些人会问说
[165]
这种Annual mortgage insurance premium，是否是可以取消的？
[170]
这个要端看这个贷款是什麽时候下来的
[173]
假如说是2013年6月3号之前下来的贷款的话
[179]
是有这麽一个权利，之后就没有这个权利了
[183]
变成是说，你之后得到的贷款
[186]
你所支付的mortgage insurance premium是永久性的
[191]
那麽这个之前得到的FHA mortgage的话呢
[198]
是允许automatic cancellation
[201]
只要这个loan to value ratio达到78% of original value of the property
[208]
也就是说，买家当时买房子的时候，评估出来的价值、原始价值
[215]
贷款额已经支付到它的本金呢，只佔这个original value的78%的情况
[223]
就会有一个automatic ，有自动的cancellation的这个权利
[229]
那麽有一种mortgage insurance premium是不可以cancel的
[233]
那这个mortgage insurance premium是因为 Financed
[237]
因为借款来支付的mortgage insurance premium呢
[240]
这种的话是没有cancellation的权利
[243]
Conventional Loan (常规贷款)
[246]
is not guaranteed or insured by any government agency
[250]
是没有任何政府部门担保，或者是提供保险的贷款
[255]
Traditional Conventional Loan (传统常规的贷款)
[261]
有三个条件
[262]
一个是Long term
[264]
Fully amortized
[266]
最后一个是Fixed-rate
[268]
一个是Long term指的是长期
[269]
长期的定义是maximum 30年，顶多30年
[273]
Fully amortized
[275]
total payments over the life of the loan pay off the entire principal and interest at end of the long term
[281]
No balloon payment
[283]
这种贷款呢，期满的时候不会有任何的尾款
[287]
也就是说，最后一期的话就是付清了，这个尾款是0
[292]
也就是付了amortized
[295]
Fixed- rate 当然是固定利率了
[297]
固定利率是说，整个期限不管是30年、20年、15年
[301]
这个利率是固定的，没有任何一个时候会有变动
[306]
Negative Amortization (负摊还贷款)
[309]
这种贷款呢
[310]
你是每个月付的月款，连上个月所累积的利息都不够cover的这种贷款
[321]
The monthly payment for the loan does not even cover the interest that accrued from the previous month
[329]
Ok 这就叫做 Negative Amortization
[332]
那像这种贷款的话呢，它的本金是像滚雪球一样越滚越大
[337]
所以这种贷款呢，它不仅仅cover不了interest呢
[342]
还有一个，增加你principal的效用的一种贷款Negative Amortization
[349]
以前是合法，现在已经是变成不合法的了
[353]
那现在我们要讲的是
[355]
Bi-weekly Payment Plan(每两个星期付一次的贷款)
[361]
it's the mortgage for which payments are made every 2 weeks instead of monthly
[366]
像这种的话，是usually paid off in 22 to 26 years
[371]
现在我要跟大家讲的是
[373]
Conforming Loan VS Non-conforming Loan
[376]
所谓的Conforming，就是符合两房核贷标准的贷款
[381]
meets Fannie Mae/Freddie Mac standards
[384]
那麽，Non-conforming Loan呢
[387]
也就是不符合两房核准标准的贷款
[390]
does not meet Fannie Mae/Freddie Mac standards
[394]
Non-conforming Loan呢，有两方面
[396]
第一个方面就是：Size of loan (贷款的额度)
[399]
假如说贷款的额度超过 Fannie Mae/Freddie Mac的最高额度的话
[405]
那麽这种贷款的名称就叫做Jumbo Loan
[409]
其实Jumbo Loan是Non-conforming Loan的其中一个类别
[413]
那麽第二种不符合条件的是在于这个：credit quality of borrower
[419]
借款人的信用、等于说是信用质量
[424]
Ok 例如说信用上有某些汙点
[427]
就是这两方面
[428]
现在我们聊一下这个 Conventional Loan Products
[432]
Conventional Loan Products其实有两种
[435]
一种叫做：Standard Fixed-Rate (标准的固定利率的贷款产品)
[441]
那第二种叫做：Adjustable Rate (浮动利率)
[444]
那Fixed-Rate的话当然是固定利率
[448]
浮动的意思就是说，它会在某些情况之下，它会有变化
[455]
不管是下降或者是上升
[458]
那这种贷款呢，就叫做Adjustable Rate
[461]
那现在我们聊一下
[463]
Conventional Loan Program (这个常规贷款方案)
[467]
常规贷款方案裡面呢
[469]
主要是看它的贷款额，也是主要看首付多少
[473]
一般我们比较常见的就是：80% LTV
[477]
80% Loan to Value Ratio，也就是20%首付的贷款
[481]
是比较常见的
[483]
但是又有一些更加高LTV的贷款
[489]
例如说 95%或者是 97%
[494]
那这种贷款的话，它的要求是必须要有PMI
[499]
Private Mortgage Insurance
[501]
要有这个私人房贷保险
[504]
而且呢，贷款审核条件会比较严格
[507]
例如说 95% 的LTV的贷款呢，它有两个要求
[513]
必须是owner-occupied，借款人必须要入住
[517]
那第二个要求是：这个down payment首付不能够来自于赠与
[522]
必须从自己的口袋裡拿出来
[526]
那第二种，97%的这种比较严格的贷款方案呢
[533]
那叫做97%，97%有两种
[537]
这个Fannie Mae的97%的贷款叫做Home Ready
[542]
那Freddie Mac的97%的贷款不叫Home Ready，叫做 Home Possible
[548]
两者其实有个共同点
[551]
这两个 program 虽然说是两个不同的 secondary market 的 investor 提供的这个方案
[560]
它们有个共同点就是
[562]
借款人的income、他的收入呢不可以超过某些额限
[567]
那例如说
[569]
在某些县呢，借款人的收入不能够超过该县的中间收入
[576]
现在我要跟大家讲的是
[578]
Private Mortgage Insurance (PMI)
[581]
私人房贷保险
[583]
Is use to insure the lenders against default in a loan
[587]
在借款人付不起房贷的情况之下
[590]
是用来弥补贷方的损失
[593]
PMI有两种
[595]
一种叫做：one-time (一次性的)
[598]
另一种叫：续约性的，也就是renewal的
[602]
有些人会问我说，这个PMI到底有没有cancellation的权利？
[607]
Conventional Loan Private Mortgage Insurance 跟 FHA 有不同的地方
[611]
FHA是 life-time 的，几乎就不能够取消的
[616]
那Conventional的话因为在法律的保护下，所以有权利取消
[622]
那这个法律就叫做 Homeowners Protection Act，简称就叫做 HOPA
[627]
在HOPA之下，假如说这个LTV达到original value的78%的话
[633]
Lender就必须是自动的帮这个借款人把PMI给取消掉
[639]
original value，也就是当时借款人买房子的时候
[643]
评估师做到的评估报告，产生的一个value
[647]
这个就是original value
[649]
那Fannie Mae跟Freddie Mac也遵守HOPA
[653]
而且呢，它们的这个条件其实更对借款人有利
[658]
对借款人更有利
[660]
原因是呢，它们的78%呢，不是用original value来计算的
[664]
而是用present value
[666]
我们知道说，房地产是永远增值的
[670]
那麽你用present value来计算这个78%的话呢
[674]
那借款人就可以提前取消这个PMI
[678]
那在这种情况之下，对借款人来讲是非常具有优势的
[683]
还有另外一个情况
[685]
假如说，借款人的这个房贷已经付到LTV相当于original value 80%的时候
[694]
它不是automatic cancellation，它不像那个78%
[698]
在80%的情况下呢，借款人要主动的向贷方提出申请
[704]
除了房子的这个LTV达到80%以外
[709]
还要另外满足两个条件
[711]
一个是：过去12个月with in last 12 months，准时付款Timely repayment
[719]
所以假如说有任何的late payment，那就不合格
[723]
在过去12个月之内
[725]
那最后一个条件就是：No subordinate lien
[729]
没有任何其他的抵押文件、或者是抵押贷款
[734]
最后我要跟大家讲的是
[736]
CLTV-Combined Loan-to-value Ratio
[740]
Combined Loan-to-value Ratio指的是贷款与价值的中和比例
[746]
指的是某些情况之下
[748]
这个房子的产权有两个以上的贷款
[751]
那在这种情况之下
[752]
在某些贷款方案、或者是某些贷款产品呢
[757]
就有必要知道这个CLTV是怎麽计算
[761]
从零开始的第四集我就讲到这裡
[764]
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[767]
下回见！
[769]
感谢您的收看！！
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