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房地产仲介执照课程（2022） - 第二十一集《从零开始》美国地产执照考试準备视频 -有关房屋贷款条件表白。想成为美国地产经纪人吗？14周參加执照考试一次考过，你相信吗？建友地产贷款培训（2022）。 - YouTube
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我是陳建友，歡迎收看建友網上地產培訓
[4]
這是從零開始的第二十一集，今天我們繼續講financing part 2 Chapter 6
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甚麼是truth in lending act
[22]
truth in lending act是一個聯邦法
[24]
目的是要保護消費者
[27]
是說消費者在借貸款的時候，在申請某種貸款
[32]
例如這個他自己住的房子的貸款
[35]
一般是用在住宅貸款上面
[40]
那truth in lending act另外一個名稱就叫做regulation z
[44]
經常考試的時候會考什麼叫regulation z
[49]
regulation z也就是 truth in lending act
[54]
那他是一個聯邦法
[56]
那 truth in lending act主要是要做一個表白，關於哪方面的表白
[63]
關於這個貸款有幾個訊息，第一個訊息是
[67]
amount financed，因為通常的話我們借比方說，你借一個50萬的貸款
[73]
amount financed就是50萬的貸款
[76]
那finance charge的話，其實加起來就是所有跟貸款相關的成本，比如利息
[84]
mortgage insurance還有其他的成本
[89]
他總結起來的那個成本就叫做finance charge
[93]
那第三個訊息就是APR
[96]
APR這個名稱其實叫annual percentage rate
[101]
annual percentage rate他是一個百分比
[106]
他這個百分比主要是讓消費者比較容易分辨出
[111]
市場上這麼多的貸款產品 ，假如說他沒一個標準
[118]
消費者很難做決定到底哪個貸款，對他是最有利的
[123]
那貸款裏頭有分APR跟nominal
[127]
nominal比方說你向銀行貸款，他的利率是3.75%來講的話
[132]
那3.75並不代表你所有的成本
[136]
所以因此3.75只是利息的部份而已
[140]
那聯邦政府為了保護消費者
[143]
把這些其他的成本都算在
[146]
這個貸款的成本之後
[148]
把它變成是一個百分比
[150]
這個百分比就比較方便消費者，哪個貸款給他的最大的經濟優勢
[158]
比方說有三個貸款，一個貸款APR是4.1
[163]
一個貸款的APR是4.2，第三個貸款的APR是4.3
[168]
這樣子的話他一下子就看的出來4.1是最低的
[173]
假如說三家的貸款都是3.75, 3.75, 3.75的利率的話
[180]
你沒有辦法分辨出來哪一個是最便宜的
[183]
但是假如說你用APR的話，就毫無疑問的就是4.1是最便宜的
[188]
所以因此我們通常都用APR來比較貸款高或者是低
[195]
那最終第四個表白的訊息就是
[199]
total number of payments一個貸款當中
[202]
你需要很明確的很快速的讓消費者知道說
[206]
他總共要付幾次的payment
[210]
是360次, 180次
[213]
我們知道30年固定貸款的話她是360次，所以因此在做表白的時候
[218]
lender會寫total number payment是360次
[223]
truth in lending act除了對於這個finance的term
[226]
就是貸款的一些條件要做一個表白之外
[230]
就是他規定lender要做全面的表白
[236]
他第二個作用就是要管制
[239]
銀行或者是貸款公司在做廣告的時候不能夠誤導消費者
[244]
所以因此advertising必須是clearly and conspicuously
[249]
什麼叫clearly and conspicuously，就是不帶有隱藏性的
[255]
而且是很清晰的貸款廣告
[260]
clearly and conspicuously
[262]
finance charge到底包刮了甚麼
[264]
finance charge包刮了loan point, fees, credit report跟mortgage insurance
[270]
什麼叫point
[271]
point是銀行收的費用，因為銀行要貸款給你
[275]
他肯定會需要做一些準備工作，這些時間上的代價，人力上的代價
[284]
他會收你一個point，或收你一些所謂的point
[289]
那有些時候我們做為消費者的話
[292]
消費者都喜歡貸那些no point no fee
[295]
其實羊毛就出在羊身上
[298]
no point no fee利率比較高
[300]
有point有 fee利率比較低，算來算去東西其實都是羊毛出在羊身上
[305]
那這個 finance charge就有包括credit report
[309]
你的信用報告的話，一般大概是4-50塊錢
[312]
這個成本也要算在你的 finance charge裡面
[316]
還有有些時候某些貸款
[318]
比如說你放的這個首付算是低首付的話
[322]
銀行為了要保障他的利潤，他需要你買貸款保險，叫做private mortgage insurance
[329]
那這個profit也算在你的身上，所以這個
[333]
private mortgage insurance也算在finance charge的定義裡面
[338]
APR, annual percentage rate，假如說銀行在做廣告的話
[343]
我剛才講過他必須做一個clearly and conspicuously
[347]
就是說必須是完善的，他在廣告裡面所提到這個貸款的條件不能夠帶有隱藏性
[355]
那這樣子的話，銀行假如說要做得很徹底的廣告的話
[360]
那是否它的廣告裡面就要提到很多跟這個貸款相關的
[366]
裡面隱藏得所有的條件
[369]
其實銀行有一個更好的方法，以前都把所有的term都寫在廣告裡面
[376]
他不如就只給這個APR，假如銀行在廣告裡面有寫出這個貸款的APR是多少的話
[384]
其他的條件隻字都不提還算是合法的
[388]
所以考試的時候會考，他會考什麼
[391]
假如這個廣告裡面有提到APR的話
[394]
只提到APR這個廣告是否就算是完成了，是的
[399]
truth in lending disclosure什麼時候要給消費者
[403]
其實是before consummation
[406]
什麼叫consummation，consummation的意思是說
[411]
borrower要借貸款他肯定要簽這個貸款文件，貸款協議
[417]
在簽這個貸款協議之前，務必把這個disclosure先給borrower
[423]
讓borrower有時間去考慮這些所有的disclosure到底接受還是不接受
[430]
所以必須是在他們簽屬這個貸款文件之前，簽屬貸款文件就是簽loan doc之前
[437]
這個process叫做 consummation
[440]
Truth in lending 給了borrower之後
[443]
borrower有三個工作日也就是3 business days的時間
[448]
可以考慮要不要反悔
[451]
Truth in lending 是由國家的一個部門叫做federal trade commission
[457]
考試有考FTC來管制這些銀行貸款公司在Truth in lending方面的侷限
[466]
現在我們來聊一下lender在考慮到底一個borrower合不合格去申請某個貸款的時候
[475]
他有幾個因素他要考慮的
[479]
一個因素就是borrower的收入
[481]
borrower的收入必須是能夠讓borrower有能力支付這個貸款
[487]
而且是從這個Loan amount也就是貸款的金額，跟purchase price來考慮
[494]
但是假如說你要說 ability to pay的話，他只看一個因素
[499]
ability to pay就等於是fico score，fico score就是你的信用分數
[505]
所以從你的信用分數他先考慮一下這個貸款你有沒有資格去申請
[513]
因為每一個貸款他都會有一個信用分數的門檻
[517]
你必須達到那個門檻，你才能夠申請那個貸款
[524]
例如說一個貸款他的門檻是680分，那你也得有680分的信用分數
[530]
因為那個信用分數就代表你的支付能力
[535]
ability to pay就等於是fico score
[540]
在下來他們要考慮的就是這個評估價格，為甚麼要考慮評估價格
[546]
因為萬一你付不起房貸的時候，他要收回這個房子
[551]
假如說他沒有事先做個評估，萬一他借的貸款金額太高的話
[560]
那他豈不是虧錢嗎
[563]
例如說你要買的房子，你的售價是40萬
[567]
結果在做評估的時候這房子只值35萬
[572]
那假如說沒有這個評估報告的話，他如何確認說這個貸款借出去的時候
[578]
他所有的錢都能夠收回來，萬一你支付不起這個貸款的話
[583]
最後就是title insurance，貸款銀行要確保你的title是沒有瑕疵的，他才願意貸款給你
[592]
還有另外一個書裡頭沒有的，但是考試有考的就是說
[598]
到底算是哪一個因素算是最大的因素，來讓這個Lender決定貸不貸款給你
[609]
讓這個lender感到安心的因素是甚麼因素呢
[615]
其實就是房子增值的潛在力
[620]
你想想看你今天要不買一棟房子，你只付了10%的首付
[627]
那假如說房地產是沒有增值空間的話
[631]
那這個對銀行來講的話
[634]
是有很大的風險，所以銀行最大的考量是這個市場怎麼樣
[639]
市場越不好他們要求的首付越高
[643]
市場越好他們要求的首付越低，因為它認為說這個房子有增值的潛能
[649]
所以考試的時候假如說你被問及說哪個因素最大
[656]
那個因素叫appreciation，就是房子的增值潛在力
[662]
四個答案當中你看到appreciation你就挑這個答案
[667]
甚麼是impound，impound就是儲備金
[669]
在某些情況之下，銀行擔心你平時的話沒有那種紀律
[678]
來存一點錢去支付你的保險跟你的地稅
[683]
尤其是你的首付付很低的時候，它的風險就高了
[687]
所以因此假如說你的首付是低於10%的話
[692]
也就是你的loan to value ratio是超出90%的話
[698]
那在這種情況之下，銀行有權力強制你每個月
[704]
要多付一點錢給他作為支付tax地稅金跟保險保費的儲備金
[714]
如何計算，例如說你每一年地稅是10000
[718]
那你的儲備金每個月就是10000塊錢除以12，就多付這點給銀行
[725]
那你的保險是1000塊錢一年的話
[729]
那每一個月你就多付這個保險的1/12，保費的1/12給銀行
[736]
就是說同一張支票裏面包含了你的principle interest 然後tax跟insurance
[742]
這就是我們所謂的PITI
[746]
那這些錢這些impound銀行會幫你保存在一個escrow account裡面
[754]
會保存在一個信託account裡面
[756]
雖然你是得不到
[758]
銀行是不能夠收任何得利息，你或許還可以得到一些利息
[763]
而且銀行在幫你繳地稅，繳房屋保險的時候，他是不能夠額外收行政費的
[774]
在下來我們要講的是points，什麼叫point
[777]
銀行在處理你的貸款的時候
[780]
他前面會有一些行政方面的費用，他要準備一些paper work
[786]
那這些她們都會向你收一個費用
[790]
這費用叫origination fee，你平常的話你可以用point來計算
[795]
一個Point就是1%，例如說你的貸款本金是40萬，銀行假如跟你收一個point的話
[802]
那就是收4000塊錢
[804]
point有兩方面，一個是origination fee銀行收回他的成本
[812]
另外一個叫做discount point，什麼叫做discount point，例如說
[817]
有某一個人在申請貸款的時候，他發現說他假如說
[822]
我舉個例子他要申請原先要申請4.5的，但是根據所有的分析，債務分析收入分析之後
[832]
發現說其實4.5的話，他的收入不夠支付4.5利率的貸款
[840]
所以因此要想辦法把這個4.5的利率降低，例如降到4.2或者降到4
[848]
其中一個方法要降利率，當然銀行不會免費給你降利率
[853]
它就是要你付point，你可以用point，把你的4.5的利率降得更低，這樣子的話
[862]
你的收入才能夠合格申請這個貸款
[866]
這種point就是我們所謂的discount point
[869]
你付了discount point的目的就是buy down，這種Point也叫做buy down point
[877]
什麼叫private mortgage insurance，銀行在貸款給你得時候
[882]
尤其是conventional，我們知道conventional loan是政府沒有擔保的
[887]
萬一你付不起貸款，你的房子被拍賣了之後，銀行還虧錢的話
[894]
到底誰來補償她的損失
[897]
尤其是你的首付付得很少的話，變成說你的房子的淨值變得很小
[902]
在這種情況之下，銀行假如說你借的貸款是首付是少於20%的話
[910]
銀行一般會要求你要支付這個private mortgage insurance，也就是貸款保險
[918]
我想補充一下我剛才講的impound
[921]
impound有幾個情況，剛才第一個情況是因為你的首付付少於10%
[927]
第二個情況可能是你連續兩次以上你遲繳了你的地稅
[934]
那第三個情況假如說你申請的貸款是FHA或是VA的話
[940]
往往這種貸款本來就是0利率
[942]
不是0首付就是低首付
[945]
這種貸款的話，肯定銀行有權利要你支付這個impound
[951]
從零開始的二十一集就講到這裡，下回見
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