🔍
2022湾区考地产经纪执照-第七集《从零开始》加州地产执照考试準备视频 - 有关不同产权持有形式。 您想成为加州地产经纪人吗？14周參加执照考试一次考过，你相信吗？建友地产贷款培训（2022）。 - YouTube
Channel: unknown
[0]
我是陈建友，欢迎收看建友和您谈地产
[3]
这是从零开始的第七集，第二篇章chapter 2 ownership and transfer
[11]
今天要开始跟大家开始讲chapter 2 ownership and transfer
[16]
ownership当中有独有的持有方式，也就是说一个人拥有一个房地产
[23]
这种 ownership叫做独有产权，独有产权英文就叫做sole ownership
[32]
那sole ownership考试的时候，他又有考你另外一个名词，这个名词叫做severalty
[40]
我们知道说several直接把它翻译成中文就是两位以上
[46]
很奇怪的several这个字后面再加一个T跟Y，它就变成是一个sole ownership
[54]
所以有些人搞不清楚，考试的时候就会上当
[58]
所以severalty要记住是sole ownership的意思
[63]
那假如说一个产权是由两位以上的人数持有的话
[70]
这种就是我们所谓的co-ownership
[73]
co-ownership当中有包括
[77]
joint tenancy，tenancy in common，community property
[82]
首先我们先谈一下joint tenancy
[86]
joint tenancy他有一个特性，甚么特性
[90]
joint tenancy这种持有产权的方式要有四个一致性存在的话才有joint tenancy
[100]
四个方面，第一个方面是时间，第二方面是文件上也就是title的文件是一致性
[109]
第三就是产权比例的一致性，那第四就是possession的一致性
[117]
那你为了要应付考试，你只要记住TTIP就行了
[123]
第一个T代表TIME，第二个T代表TITLE
[128]
I代表INTEREST，P代表Possession
[132]
所以考试只要记住TTIP就行了
[137]
不过那只是应付考试，真正懂房地产他会使用这个TTIP的原理
[145]
那什么情况才算是时间上time，title，interest跟possession是一致的话
[157]
我可以给你一个简单的例子
[159]
例如两个人，一个叫John一个叫David
[167]
那John跟David他们两个人是共同持有一个物业，他们的比例也是50/50
[175]
他们在买的时候是同一个纸张上出现两个人的名字
[180]
而不是分开两个时间买，而是同一个时间买
[183]
那就叫做unity of time title interest possession
[187]
我现在在给你第二个例子
[190]
第二个例子是一位台湾来的母亲，他带着两个小孩
[197]
一个是儿子另一个是女儿
[199]
那他刚来美国的时候，他投资了一个物业
[203]
我们中国人有一个传统，我们人老得时候，还没有离开这个世界之前
[209]
我们一般会考虑会把我们的物业转让给我们的子女，然后我们再离开这个世界
[217]
那这位女士，他还未离开这个世界之前，他已经做了准备了
[224]
首先他想把它部分的产权先转给他儿子
[231]
因为他女儿还小，他觉得说他儿子比较负责任
[237]
女儿不是很负责，所以因此他先考虑把她的儿子加在产权上
[245]
他假如说要考虑到有joint tenancy
[249]
joint tenancy的意思是说
[252]
两个人共同拥有一个物业，其中一个人已经走了
[256]
那个人走掉，离开这个世界的人，死去的人
[262]
他的产权是不需要经过法院的遗产认证，就可以留给这个倖存者，倖存者叫survivor
[272]
所以所谓的joint tenancy有right of survivorship的意思是说
[278]
倖存者可以不需要经过遗产认证就可以获得已经死去的那个人的产权
[288]
就叫做survivorship
[292]
这个是拥有joint tenancy的其中一个好处
[297]
第二个好处是
[299]
他可以避开债权人的追债
[303]
这怎么说，假如说两个人拥有一个joint tenancy
[308]
比方说a方拥有50%b方拥有50%
[314]
a方有欠债b方是没有欠债的
[318]
那a方举个例子所欠的是信用卡的债务
[323]
他还活着的时候，信用卡公司没有到法院去起诉
[330]
所以信用卡公司没有能力在他的产权放一个留置权
[335]
也就是说信用卡的公司，能够向他的产权追债务
[342]
那假如说信用卡公司没这么做的话
[346]
a所欠的债务是不会转移给b，即便b会透过survivorship去得到a的产权
[357]
所以a的产权是不受债务公司的追债
[362]
那假如说债务公司不想放弃这个物业上有这么一个权利的话
[371]
其实债务公司是可以做得到的
[374]
也就是说债务公司必须要等a还没有去世之前
[379]
先到法院去起诉，得到一个判决书
[384]
把这个判决书登记在这个产权上，这样子的话
[388]
a过世的时候，这个产权上的债务还是存在的
[395]
即便a的产权是经过survivorship转让给b
[400]
所以说joint tenancy好处在于不需要经过遗产认证，也不受债权人的追债
[409]
那刚才讲到这个母亲儿子跟女儿
[414]
假如说母亲是后来才把女儿的名字加上去的
[420]
而且女儿的产权的占比，跟他母亲跟儿子是不一样的
[428]
例如说母亲只愿意给20%的产权给女儿
[434]
而他跟他儿子两个人，每个人各佔40%的话
[440]
那至少从I来讲的话interest来讲的话
[444]
儿子跟妈妈是有unity有一致性的
[449]
但是儿子跟妈妈跟女儿之间就没有
[453]
因为女儿只佔20%
[455]
所以女儿的部分就没有right of survivorship
[459]
万一妈妈先走，那妈妈的部分其实是可以跟儿子保持一个survivorship
[469]
所以假如说妈妈要做到儿子可以继承他的部分，而且又不需要经过遗产认证的话
[476]
其实有一个方法是说
[478]
刚开始的时候，妈妈是用个人名义买下来
[483]
然后妈妈可以跟儿子保持一致性也就是那个4 unity
[489]
就是妈妈在过户文件上，由妈妈作为grantor
[494]
然后妈妈跟儿子作为grantee，这样子的话妈妈跟儿子的
[501]
每人各佔的50%在时间上也好，在文件上也好，在产权比例上也好
[509]
他们是有保持一致性的
[512]
那假如说妈妈跟儿子要过户给女儿，每一个人拿出10%
[520]
妈妈拿出10%儿子也拿出10%，这两个人加起来就20%可以转让给女儿
[527]
要怎么做的话，妈妈跟儿子可以维持joint tenancy
[532]
虽然说妈妈跟儿子之间没有一致性，但是至少妈妈走的时候
[538]
他的部分是不需要经过遗产认证，因为他跟儿子是有一致性的
[543]
那在我们聊一下tenancy in common
[547]
在还没有聊tenancy in common之前，有两个东西我需要补充的就是说
[552]
joint tenancy因为有 survivorship的存在
[557]
任何一方都没有权利经过遗嘱把她的joint tenancy的产权经过遗嘱转让给其他人
[566]
假如说有这种试图转让的话，他是没有产生法律效用的
[572]
那第二点我要补充的是说joint tenancy必须是自然人才能够拥有
[578]
也就是说corporation公司是不能可以成为joint tenant
[585]
因为corporation他是一个公司她不是自然人，他是不会死的
[590]
现在我们谈一下tenancy in common
[594]
tenancy in common跟joint tenancy他们共同点是说他是两位以上的产权持有人
[602]
但是tenancy in common跟joint tenancy之间最大的不同
[608]
就是tenancy in common没有right of survivorship
[613]
假如说a跟b两个人要合作投资一个房地产的话
[619]
那他们俩个人不管是单身也好有家庭也好
[625]
可能要慎重的考虑说，假如它们不幸过世的话
[629]
他是宁可把他的部分转让给他的朋友，还是说要有能力经过其他方式
[637]
或者是透过遗产认证程序让家裡的人继承
[643]
就看他，他可以选择是joint tenancy也可以tenancy in common
[649]
选择joint tenancy家人就得不到好处了
[652]
选择tenancy in common家人可以透过遗产程序得到好处
[657]
所以这是在考虑的时候，要留意到这两者的区分
[665]
那tenancy in common经常考试得时候会考甚么呢
[668]
比方说a跟b是tenant in common
[672]
A是住在美国，B住在中国大陆
[676]
两个人有一个unity of possession
[680]
就是说A要搬进去也可以，B也可以搬进去
[685]
而B也不能够限制A能够用多少面积
[689]
因为他们的共同点就是有unity of possession
[695]
而即便B一点好处也没有
[700]
A也不需要支付租金给B
[704]
其实A不支付租金给B，也是房产局的考题之一，所以你要记住
[710]
tenancy in common就不需要支付租金给另外一方
[716]
还有另外一点
[717]
tenancy in common在房子的开支方面，比方说地产税，保险，维修费
[726]
两个人的开支是平等的
[728]
所以你可想而知假如说A跟B没有事先签属一个tenancy in common协议的话
[736]
很可能这两个人就会吵起架来会發生纠纷，甚至于纠纷到说要想拆伙
[746]
所以很多时候客户找我说tenancy in common的情况，是否应该起草一份合同
[753]
我会劝他们说要起草一份合同
[756]
今天tenancy in common就谈到这裡
[759]
第七集的从零开始就讲到这裡
[762]
你假如说喜欢我的视频，请你给我点个赞我会非常的开心
[768]
假如说你想在收到将来更新的视频的话，请你点击订阅并且按小铃铛
[776]
这样子的话你就会在第一时间收到我新的视频的通知
Most Recent Videos:
You can go back to the homepage right here: Homepage