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菊子说房产| 什么是1031 Exchange? 为什么要做1031 Exchange？| 美国房地产2021.7 字幕√ - YouTube
Channel: unknown
[0]
菊子说房产的观众朋友们大家好
[2]
我有一栋楼 我是去年买的 1400万买的
[5]
总共全部的花费
[7]
连买带装修再招租 我花了1400万
[10]
然后我今年大概一年半之后我要卖
[12]
我大概可能会卖到将近2000万
[15]
就中间会有四五百万的增值
[18]
那我们想把这个增值 我们不想交税
[20]
我们投资人就大家一致决定我们要做1031Exchange
[24]
很多投资人就说这是什么呀 你能给我们讲一下吗
[28]
那我今天就做一期这个菊子说房产
[30]
我希望就是说 对1031感兴趣的人
[34]
希望对大家有帮助啊
[35]
但我知道应该很多人都知道了
[37]
这是一个很
[39]
就很常识啊
[41]
我们投资房地产 如果你持有的时间超过一年以上
[45]
然后你再去卖
[47]
你卖的这个增值的部分 你要交税的
[50]
那这部分税呢 就增值税
[52]
叫long term capital gain 要交增值税
[56]
那我们就先看一下2021年美国联邦税务局
[60]
他对这个增值税的税率是多少
[62]
如果你是单身
[65]
如果你的收入是4万以下
[67]
你有增值税不用交税的
[69]
如果你的报税收入是4万-445000
[74]
那你的增值税率是15%
[77]
那如果你个人的收入是445000以上
[80]
你的增值长期增值税是20%
[84]
那如果是夫妻家庭联合报税的
[88]
如果你们的家庭报税收入 当年低于8万
[91]
这个长期增值税是零
[94]
那如果你们家庭报税收入是8万-50万
[98]
你的长期增值税是15%
[102]
那如果你的家庭联合收入报税收入是超过五十万一千
[107]
那你的长期增值税是20%
[109]
如果你的房子 你说我是10万买的
[112]
现在我要卖了 我卖了60万
[115]
这50万要交税的 那你说我要交多少税呢
[119]
这个长期增值税啊就10万涨到60万
[123]
中间的50万的增值
[125]
这个税率是有三个档
[128]
或者是零 或者是15%或者是20%
[131]
那你说我怎么知道我是哪一档呢
[133]
你自己看看你当年的报税收入
[136]
你卖房那一年 你的报税收入是多少
[140]
你就可以大概猜出来了
[141]
那基本情况下 如果你说我不知道 我不知道 我不知道
[144]
我想知道 那我就告诉你
[145]
你的长期增值税是15%
[148]
算15%就好了
[150]
那接下来你说我10万买的 我60万卖了
[154]
把房子一卖之后 你发现我老烦老烦的了
[157]
你以为60万就到你腰包了 结果税务局说不行
[161]
你这增值的50万你得给我15%
[163]
你只能拿回去85% 你要交税
[167]
那这时候呢 税务局给你提供了有一些避税的方法
[171]
合理避税哈
[172]
有可能主要的就这两类 第一类呢
[175]
税务局说 如果这是你的自住房
[178]
如果你在卖房之前的过去五年
[181]
如果你曾经住满过两年
[184]
这是你的自住房 你曾经住满两年
[187]
那你们夫妻有50万的免税额
[189]
就是这种长期增值税哈 有50万的免税额
[193]
如果是你个人你是单身 你有25万
[195]
所以这个房子如果你在卖的之前过去的五年
[200]
你自住过两年以上
[203]
你10万的房子买60万的卖
[205]
你不需要交税的 就如果是自住房
[207]
夫妻有50万的免税额 那这个不需要交税
[212]
那如果你是出租房呢 那税务局也给你指了一条路
[216]
你也有避税的方法 那怎么做呢
[218]
你就去要做1031置换
[221]
就是不管是自住房还是1031置换
[223]
这个只是解决你长期增值税的问题
[226]
你说我买了个房 我是Flip
[229]
我今天买的 三个月之后就卖了
[232]
赚了5万这个就是普通收入
[234]
这个没有办法了
[235]
我们现在说的就是长期资本增值税啊
[239]
你要么就通过自住房 你有50万的免税额
[242]
你要么就是通过1031置换
[244]
你说我10万买的 60万卖 中间有50万
[248]
50万要交税啊 税务局说你可以不交税
[251]
如果你把卖了的钱一分钱都不拿回去
[254]
你又去买了新物业
[256]
你在指定的时间 指定的地点 按照我指定的这个程序
[260]
你买了新物业 把这钱花掉了 你也不用交税
[263]
但是这个税呢没有给你免
[265]
就是从你现在的这个物业帮你推迟到下一个物业了
[269]
如果你下一个物业 你卖了之后呢 你再做1031
[273]
你可以把这个税一直一直就往后顺延下去
[276]
就是永远都不要交
[278]
但是什么时候最后你说我太烦了
[281]
我房地产不做了 我把房子全部都卖了
[283]
那个时候你就要交了
[285]
那很多人就说了 那我现在不交
[288]
早晚有一天要交 我躲也躲不掉 为什么现在不交呢
[292]
就有的时候 因为我们的这个增值税如果特别高的话
[295]
我10万的房子60万卖 增值有50万
[298]
如果我的税率是15%
[301]
这50万呢 你可能大概要交75000的税
[304]
那如果你是应该2021年交的这75000
[307]
但是你现在你说我一直做1031
[310]
一直做1031 我20年之后
[313]
才去补的75000的税
[315]
那你就知道你应该2021年交的这个钱
[318]
你没有交 那你就把这75000去投资去投资
[321]
你知道他接下来这20年 七万五会给你带来价值
[324]
能免税更好 但是如果不能免税 就是推迟也很好
[329]
因为我可以用省的这个税钱
[331]
当年省的税钱 我可以去投资
[333]
但如果你万一投资失败了
[336]
或者就说你根本就没有投资途径
[338]
这个可能对你来说也不重要
[340]
那我们现在就看1031置换
[342]
1031置换呢 那大概就有这几点
[344]
你一定是卖了什么东西
[346]
你一定是买了什么东西
[348]
你卖的这个东西跟买的这个东西是同类置换
[352]
你不能说我卖了一个房子 我去买了一个油田啊
[355]
就是要同类置换 这是第一
[358]
第二呢 是要在指定的时间内
[359]
你不管是哪种置换方式 他都有个时间点
[363]
有个规定的 你要按照这个时间来完成
[366]
还有呢 就有几个要求
[368]
一个是你买的这个物业不能比你卖的物业便宜 这是一个要求
[374]
第二个要求
[375]
是你买的这个物业贷款不能比这个卖的物业的贷款少
[380]
但如果你说我贷款少怎么办呢
[382]
我这个贷款是50万
[384]
我新物业的贷款只有40万怎么办呢
[387]
你要用你的现金来补齐
[389]
那还有呢 你卖房子 你卖的所有的现金
[392]
你拿到的所有的equity 你都要投进去
[395]
所以你说1031 你买东西
[398]
你买置换有几个要求
[401]
一个就是 如果你是卖了60万的东西
[403]
你一定要买不低于60万的东西
[406]
如果你你卖了这个60万
[409]
你如果卖了60万你还了贷款
[411]
你从里面能拿出30万 那你这30万的首付
[415]
下一个房子的首付一定要超过30万
[418]
那如果你卖的房子里头的贷款是30万
[421]
你首付是30万 你再买的房子的贷款
[424]
一定是超过30万
[425]
那如果低于三十万的话 你要用现金补齐
[427]
就他大概有这么几个要求
[430]
那这个1031置换有几种形式呢
[433]
大概有这么四种啊 我在网上查了一下
[437]
一个就是普通的置换 他叫Delay Exchange
[440]
那什么叫普通的置换呢 就是你现在卖了房子
[444]
你在45天之内
[446]
你报上去三个
[447]
你说我接下来在三个当中买一个
[450]
所以你要在45天之内报上去这三个
[453]
你准备要买的 某一个啊
[456]
然后你要在180天之内再卖了上一个房产 180天之内
[460]
从这三个当中选一个去过户
[463]
那这种情况呢 就叫普通置换 叫delay exchange
[466]
那还有一种呢 是反向置换
[469]
反向置换又叫reverse exchange
[471]
或者叫warehouse exchange
[473]
就说你可以先把置换的产业给买了
[477]
然后再去卖你现在的房子
[479]
你可以反过来操作反向置换 这是可以的
[482]
那还有一种呢 叫blended exchange
[487]
就是这种混合置换 这种是什么情况呢
[491]
就说你说我现在手下有20个房子
[494]
我把20个房子全都卖了
[496]
然后我汇总成一个房子或两个房子 那这种也是可以的
[500]
就说我20个房子在不同时间卖
[503]
一个一个卖 一个一个卖 20个房子卖
[506]
卖了之后 我把20个房子 最后我合并成买了一个房子
[511]
或者买了两个房子
[512]
这种是可以 他叫做blended exchange
[514]
但是他也有时间的限制
[516]
你20个房子在什么时间买 什么时间卖
[520]
然后你新买的房子什么时间买 他有时间来限制
[523]
那还有一个呢叫做improvement exchange
[526]
他说我卖了一个房子60万 我买了一个房子只有40万呢
[530]
但是40万的房子 我需要有20万的装修费来预留
[534]
又要换新房顶了 又要做草了
[536]
又要换空调了 我需要20万去装修
[540]
买过来要装修 那这个你也可以的
[542]
卖了60万的房子 买个40万
[544]
加上20万装修的房子也可以的
[547]
那这种叫做improvement exchange
[550]
就是你加上了这个
[551]
装修在里的这种置换
[553]
所以大概置换有这几种方式
[555]
一个是普通的置换
[556]
就是先卖后买 delay exchange
[559]
一个是反向置换 是先买后卖叫反向置换
[564]
一个是blended exchange
[565]
是卖好几个合并成一个或者两个
[569]
这种叫blended exchange
[570]
还有个叫improvement exchange
[573]
就是我卖了一个大个的 我可能买了一个小个的
[575]
或者买了一个大个的 但是买了这个呢
[578]
我额外要把装修的钱也算在这个置换的
[582]
本金里 算在这额度里
[584]
所以大概有这四种置换方式
[586]
如果啊 就说你想买的那个物业
[589]
像我们现在正在做一个置换
[591]
我们要在大雾山旁边 我买八个cabin
[594]
我们这个朋友呢 他比方说他有60万的1031置换的钱
[598]
要在指定的时间花
[600]
他60万 但是我们这个东西连买带装修
[603]
我们的预算是135万
[604]
就他60万买不下我们这个东西
[607]
那他出60万我们自己是出75万
[611]
因为我们合并在一起 连买带装修是135万
[614]
就我们跟他联合拥有这个房产
[617]
这个是可以的 就他要置换的东西
[619]
如果他自己没办法买一个
[622]
他可以跟着别人合买的
[625]
那跟着别人合买呢 他就注意
[627]
这个产权只能有一种形式
[629]
这种产权就叫A tenancy in common
[633]
就叫做TIC
[634]
这种合作方式 那这种方式是什么呢
[637]
就是1031这个 它是拥有这个房产的一部分
[642]
比方他出60万我们总共是135万
[645]
就60÷135那就是他的股权 那剩下
[649]
75÷135就是我们公司的股权
[654]
我们按照一种什么形式来拥有这个房产呢
[655]
是按照
[658]
A tenancy in common 这种
[661]
拥有方式大概是什么呢
[662]
他比方说他拥有45%这个房产
[667]
我们拥有55%的房产
[669]
他的房产 到时候他可以给他儿子或做什么事情
[672]
或者买卖啊 就他那部分 他可以处理
[675]
我们这部分 我们可以处理
[677]
那跟A tenancy in common这种拥有产权的形式
[681]
那其他用的最多的 跟这对立的是个什么呢
[684]
就叫joint tenancy
[686]
joint tenancy呢 多半是夫妻拥有的
[688]
joint tenancy就是有一个survival right
[693]
如果我们夫妻买了一个房子 如果我去世了
[696]
那我这部分我拥有的这个房产
[699]
自动的就给了我这个配偶
[701]
因为我去世呢就给了我配偶
[703]
对 是这种 就是说你如果是1031置换
[706]
你自己的钱不够买一个产业 你跟人合着买
[709]
你那个拥有房产的方式一定是tenancy in common
[713]
不是joint tenancy 不像其他的夫妻合买的
[717]
家里人合买的那种产权
[719]
就你一定是tenancy in common这种形式来拥有这个产权
[722]
这是关于这个1031置换我能想到的
[726]
那就再强调几点啊
[727]
就是1031置换不是帮你把你的这个增值税
[731]
长期资本增值税给你免了 是叫你推迟
[735]
所以你如果是做1031 exchange 你就知道
[738]
你把你这个房产的增值 你需要交的这个增值部分
[742]
增值税就转到下一个房产
[744]
那你可以1031一直做下去
[746]
你就一直不用交税
[747]
但总有一天你要把房产卖出去的
[750]
你卖出去那天你就要补税了
[752]
那还有这种置换有不同的方式
[755]
有大概四种方式
[756]
那还有呢 这个置换你不能自己做的
[759]
就1031 exchange这个钱你不能到你腰包里的
[764]
你一定要通过中间机构来做的
[766]
你如果说我这个房子想做1031
[768]
那你如果决定要做了 你要先找一个可以做1031的这个机构
[775]
这个机构 监管机构
[776]
到时候他会告诉你哦 现在你的时间
[779]
你的时间点大概是什么样的
[781]
然后你的手续大概是什么样子
[783]
他会告诉你
[784]
你需要找一个专门做1031的机构帮助你
[786]
你自己不能做的
[789]
就你卖房的那个钱 不能到你自己的银行账户里
[792]
你不能碰那个钱的
[793]
那好 那这是这一期关于1031我能想到的啊
[798]
希望我的分享对你有用
[800]
那好菊子说房产 谢谢你的观看
[802]
我们下期再见
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