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加州房地產執照學校（2022）- 第二十集《從零開始》加州地產執照考試準備視頻 -有關 聯儲會及RESPA。 您想成為加州地產經紀人嗎？14周參加執照考試一次考過，你相信嗎？建友地產貸款培訓。 - YouTube
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我是陳建友，歡迎收看建友網上地產培訓
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這是從零開始的第二十集
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今天要跟大家講的是chapter 6 financing part 2
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現在要跟大家講的是federal reserve system
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甚麼是federal reserve system，中文就是聯儲會
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聯儲會又另稱為是Fed，簡稱是Fed
[33]
那聯儲會它是，他有幾個角色
[37]
第一個角色就是他提供一個貸款的途徑給這些銀行
[43]
銀行都可以向聯儲會借錢
[46]
然後聯儲會也可以跟銀行進行這些貸款的交易
[50]
這個就叫做secondary money market
[53]
考試有考secondary money market
[56]
就要記得federal reserve system also serve as the secondary money market
[61]
那是第一個function
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第二個function是
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他如何控制, 刺激經濟，或者是說經濟太火爆
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他要想slow down這個經濟，他有幾個方法
[74]
第一個方法是透過漲息或者是降息，就是這個discount rate
[82]
平常的話我們在報紙上或是媒體會留意到說
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這個聯儲會漲息了或者是又降息了
[91]
因為這些跟我們日常生活，他的漲息跟降息是息息相關
[97]
為什麼息息相關
[98]
他漲息的話變成是說，我們的貸款成本就提升了
[103]
因為貸款的成本提升的話，就會slow down
[109]
讓這個經濟走緩
[112]
因為假如說經濟太火爆的話，當然就會造成通貨膨脹
[116]
所以他要control這個通貨膨脹，所以他就用這個方法
[120]
漲息來收到我們的econimic
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那假如說這個，在最近我們不是有這個疫情
[128]
突然間發現說要降息要刺激這個經濟，否則的話
[134]
這個經濟會頓然的停頓下來
[137]
所以就把這個discount rate降低成0，或者接近0
[143]
那所以federal reserve system就是用漲息跟降息一個方法
[148]
第二個方法是control銀行的 reserve
[153]
什麼叫銀行的 reserve
[154]
銀行在借貸的時候，借錢給我們消費者的時候
[159]
聯儲會會規定要有一個reserve，reserve就是儲備金
[164]
那聯儲會如何利用這個銀行的儲備金來control這個儲備金
[170]
來刺激經濟或讓經濟走緩，是這樣子
[175]
假如說他提升這個銀行的reserve的話
[180]
變成是說銀行能夠借給我們消費者的錢就比較少
[187]
因為他的reserve提升了
[190]
那假如說他要刺激經濟的話，他就降低這個銀行的reserve
[194]
他把銀行的reserve縮小的時候
[197]
變成是說銀行就有更多的錢可以借給我們民眾
[201]
那民眾錢很容易借到的話
[205]
那就會刺激消費
[206]
所以他是用這個reserve來control這個經濟的走勢
[212]
那第三個方法就
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那第三個方法聯儲會就是利用買公債或者是賣公債
[220]
假如說他要注入這個金錢到經濟裏面的話
[224]
他變成是說他要買公債
[229]
他要買公債的話，那民眾賣給他的時候，他就要把錢付給民眾
[236]
他把錢付給民眾的時候
[239]
這個錢就注入到經濟裏面去，所以就刺激了這個經濟
[243]
那假如說經濟太火爆的話，他要讓這個經濟稍微放緩的時候
[250]
他就需要讓這些錢再回來
[254]
那這些錢回來的話，變成是說民眾向這個聯儲會買公債
[259]
他如何鼓勵民眾向聯儲會買公債，它就是把回報提升
[264]
他可以用這個公債的回報率來控制這個金錢的流動
[270]
所以那是第三個方式
[272]
甚麼是federal nation mortgage association
[276]
簡稱是FNMA，俗稱是 Fannie Mei
[282]
Fannie Mei他是專門購買FHA貸款跟VA貸款的一個
[291]
過去在1938年的時候，美國國家經過一個經濟大蕭條的時候
[299]
政府為了要刺激經濟，因為當時在 Fannie Mei還沒有成立之前
[306]
一般人假如說要借房貸的話，要付一個非常高的首付，例如50%
[314]
才能夠借這個貸款
[316]
所以因此當時的羅斯福總統為了要刺激美國經濟
[322]
他就想出了一個辦法，那個時候他就立法成立了這個公司叫FNMA
[332]
其實他是一個半公家的機構
[337]
那這個機構主要的職務就是經營這個FHA跟VA的貸款
[344]
FHA我們知道是低首付，大概3.5%
[348]
那VA的話就是0首付
[351]
這兩者貸款都是國家有擔保的
[354]
所以這種FHA跟VA其實是銀行經營，但是是由國家擔保
[361]
那 Fannie Mei它當作是一個secondary market
[366]
什麼叫secondary market
[367]
secondary market的意思就是說有誰要把它們包裝的貸款賣給Fannie Mei
[374]
假如說只要是FHA VA的話
[376]
他們都願意買
[378]
所以他們就經營這種secondary market
[382]
我們經常在外頭有聽到說，我們向某某貸款公司拿到貸款
[389]
結果過了幾天之後這個貸款就賣給Fannie Mei
[393]
因為Fannie Mei他本身是一個secondary market，他是專門做這種買賣的
[398]
只要是FHA VA他們就接受
[400]
但是是國家有擔保的
[403]
再下來要跟你們講的是federal home loan mortgage corporation
[408]
什麼叫federal home loan mortgage corporation，簡稱是FHLMC
[413]
俗稱是Freddie Mac
[416]
Freddie Mac他經營的這些貸款，他也是secondary market
[421]
他經營的這些貸款跟那個Fannie Mei剛好是相反
[426]
他專門經營的是 conventional loan，甚麼是 conventional loan
[430]
就是沒有擔保的，沒有國家擔保的那種房貸
[436]
意思就是說假如說，borrower付不起的話，borrower有default的話
[441]
那這些銀行要自己承擔損失的，國家是不幫他擔保的
[447]
所以叫conventional loan
[448]
而這個Freddie Mac他所經營的conventional loan，也就是說
[454]
外頭的私人銀行，或者是許多貸款公司只要他們跟Freddie Mac有建立關係
[459]
Freddie Mac只要他們所包奘的好的這些貸款，符合Freddie Mac的條件的話
[466]
Freddie Mac都願意買下來，然後由Freddie Mac來經營這些貸款
[473]
但是Freddie Mac所經營的這些只限於residential conventional
[477]
所以residential conventional就是住宅，但是政府不擔保的房貸
[486]
就叫做residential conventional
[489]
甚麼是RESPA
[491]
RESPA是respa real estate settlement procedures act
[494]
RESPA，簡稱叫RESPA
[498]
考試的時候關於RESPA，其實最重要的就叫做kickbacks
[504]
RESPA禁止kickbacks
[506]
甚麼是kickbacks我給大家舉個例子
[509]
假如說一個房地產經紀人，他有一個買家想做貸款
[514]
所以這個經紀人就介紹買家給一個貸款經紀
[518]
那這個經紀人他純粹是一個介紹人
[523]
他在這個貸款的過程中，沒有提供任何的服務
[529]
例如escrow服務，或者是評估服務，或者是公證服務
[536]
他沒有提供任何服務，等於說是什麼工作也不做，但是就拿到介紹費
[543]
這種行為就叫做收取kickbacks
[548]
收取kickbacks在RESPA的法律下是不合法的
[553]
因為假如說一個agent在這種交易中有拿到好處
[559]
損失的是誰，損失的是消費者，損失的是buyer borrower
[565]
為什麼
[566]
因為多出這個referral fee，假如說mortgage officer不需要付介紹費給經紀人的話
[576]
這些好處其實都可以轉移給borrower
[580]
所以每次agent拿referral fee對borrower是有傷害
[584]
就因為這種原因所以RESPA就成立了
[588]
RESPA就禁止kickbacks
[591]
而且這些kickbacks不一定是說金錢的繳付，或者是說金錢的交易
[599]
有些時候這種好處，就是agent能夠得到的好處
[605]
當然這種RESPA法律不限制於agent，任何一個人
[609]
不能夠在地產交易就包括這個房貸交易，任何的地產交易中
[617]
在沒有提供任何的服務的情況之下拿到referral fee
[622]
而這些好處不一定是說是金錢的，他可以用其他方式來取得這個好處
[628]
例如說我剛才給的那個例子，這個borrower介紹給這個loan officer之後
[634]
loan officer與其付一個介紹費給這個房地產經紀人
[640]
他幫這個房地產經紀人在夏威夷訂了一個6天的假期
[645]
其實這個6天的假期就是一個有價值的東西
[648]
舉凡透過這種方式取得有價值的東西的話
[655]
都相當於是取得了kickbacks，所以kickbacks是不合法的
[660]
但是RESPA的法律，他只限用於1-4個單位的住宅交易
[668]
例如說我剛才舉的那個例子
[671]
這個agent所經營的那個交易其實不是住宅，例如說是一個倉庫好了
[677]
那這個borrower她為了要買倉庫，找這個agent
[682]
然後這個agent就介紹了一個貸款經紀給他
[687]
然後agent就從貸款經紀這裡得到一些好處
[692]
因為RESPA不使用在商業交易上面，所以因此這個agent得到的好處
[701]
不違反RESPA
[702]
第二十集的從零開始就講到這裡，下回見
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